Properti merupakan salah satu pilihan dalam melakukan investasi. Proyeksi keuntungan yang dihasilkan begitu menjanjikan. Investasi properti juga dapat disesuaikan dengan kebutuhan. Apakah properti tersebut bertujuan untuk ditinggali atau hanya sebagai sarana untuk berinvestasi. Properti memiliki berbagai jenis dan varian produk layaknya instrumen investasi lainnya. Jenis dan varian tersebut dapat disesuaikan dengan budget dan tujuan investasi Anda.
Ketika banyak orang yang membutuhkan uang sehingga banyak tanah dijual, rumah dijual, apartemen dijual hingga ruko dijual, di saat itulah waktu yang tepat untuk investor membelinya. Jika Anda ingin berinvestasi properti dengan tujuan hanya untuk kebutuhan investasi, bukan sebagai tempat tinggal atau ingin melakukan pengembangan properti sendiri dan hanya memiliki budget yang terbatas, maka investasi tanah adalah solusinya.
Tanah atau yang sering disebut sebagai kavling, merupakan salah satu jenis investasi properti yang cukup digemari oleh investor. Biasanya seseorang yang berinvestasi kavling memiliki beberapa pertimbangan saat akan melakukan pembelian kavling pada tanah yang dijual. Pertimbangan tersebut mencerminkan tipe investor tanah. Berikut adalah tipe-tipe investor tanah :
Tipe Investor Tanah
Pada umumnya investor yang suka membeli tanah dengan luas berapa saja adalah pengusaha atau perusahaan yang bergerak di bidang properti. Tanah yang dibeli akan dilakukan pengembangan. Pengembangan yang dilakukan bisa berupa pengembangan kawasan residensial atau kawasan komersial tergantung peruntukannya. Sangatlah lazim jika sebuah developer properti berbondong-bondong membeli tanah sebagai land bank untuk pengembangan project properti selanjutnya. Jadi sangatlah mungkin investor tanah tipe ini berinvestasi tanah hingga ribuan hektar tanah.
Tuan tanah hanyalah istilah bagi investor yang gemar membeli tanah dan memiliki tanah yang luas di berbagai wilayah. Biasanya tujuan tuan tanah membeli tanah tersebut hanya untuk investasi. Alasan tuan tanah lebih suka investasi tanah karena tanah lebih mudah perawatan dan irit biaya kepemilikannya. Tak jarang, tuan tanah tidak membangun apapun di tanah miliknya karena hanya untuk investasi.
- End User yang Akan Membangun Sendiri
Tidak menutup kemungkinan jika pembeli tanah adalah end user yang bertujuan untuk membangun bangunan di tanah yang dibeli. Investor tipe ini biasanya suka membangun bangunan custom yang sesuai dengan keinginannya. Dengan membeli tanah kosong, maka investor tersebut bebas membangun bangunan yang sesuai dengan kebutuhannya. Bisa saja lokasi tanahnya bersebelahan dengan rumah yang ditempati sekarang dan ingin melakukan perluasan bangunan. Membeli tanah dan membangun sendiri merupakan alternatif mendapatkan rumah impian dengan harga lebih murah.
Pembeli kavling bisa saja sebuah perusahaan yang membeli sebidang tanah untuk rencana pembuatan kantor, pabrik atau gudang. Dengan memiliki tanah, perusahaan akan lebih mudah merancang layout bangunan. Selain itu, tidak perlu ekstra biaya menghancurkan bangunan sebelumnya. Menyimpan tanah juga lebih multifungsi untuk keperluan bisnis dan komersial jangka panjang.
Alasan Investor Membeli Tanah Kavling
- Pengembangan Jangka Panjang
Alasan utama seorang investor membeli tanah kavling adalah untuk pengembangan jangka panjang. Pemilik kavling akan lebih bebas dalam membangun properti tergantung keinginan dan kebutuhannya. Tentu akan berbeda jika membeli properti yang tanahnya sudah ada bangunannya. Pemilik akan sulit mengeksplorasi tanah yang dimiliki. Apalagi, jika bangunan tersebut sudah tua, tentu membutuhkan biaya tambahan untuk menghancurkan bangunan tersebut terlebih dahulu sebelum melakukan pembangunan kembali.
Alasan lain seseorang melakukan investasi pada tanah kavling adalah karena biaya perawatan murah. Perawatan tanah hanya sebatas pada pemotongan rumput. Tanpa adanya pemotongan rumput sebenarnya juga tidak terlalu bermasalah, selama tidak mengganggu warga sekitar. Anda hanya cukup membiarkan tanah tersebut dan melakukan pengecekan sesekali. Anda hanya perlu merapikan sedikit jika Anda berniat menjualnya dan apabila ada showing pada calon buyer.
Anda tidak perlu pusing memikirkan biaya perawatan tanah. Anda hanya cukup membayar PBB setahun sekali dan sesekali mengeluarkan biaya untuk pembersihan rumput liar. Tidak ada biaya perawatan yang berarti layaknya rumah yang harus diperbaiki jika mengalami kerusakan seperti cat mengelupas, keretakan dinding atau keramik serta atap yang bocor. Memiliki investasi tanah kavling sangat menguntungkan karena low cost.
Fleksibilitas pembangunan, mudahnya perawatan dan murahnya biaya perawatan membuat investasi tanah kavling lebih menguntungkan dibandingkan dengan jenis investasi properti lainnya. Salah satu keunggulan lain saat memiliki tanah adalah suatu saat akan dicari orang. Tanah yang berada di kawasan pembangunan infrastruktur pemerintah akan membuat permintaan kavling meningkat. Para developer umumnya akan menawar tanah kavling Anda dengan harga yang cukup menggiurkan. Hal ini akan membuat investasi Anda semakin menguntungkan.
Tipe-Tipe Tanah Kavling
Tanah yang berlokasi di sudut atau hoek merupakan tanah yang sering dicari oleh investor. Alasannya sederhana, karena umumnya tanah tipe hook lebih luas. Kemudahan akses masuk kendaraan yang terdapat pada 2 (dua) sisi membuat tanah tersebut semakin strategis. Jenis tanah corner lot sangat tepat dijadikan tempat tinggal karena Anda akan memiliki halaman yang luas untuk taman atau perluasan rumah Anda. Tanah corner lot juga cocok untuk usaha karena halaman yang luas tersebut bisa dijadikan untuk tempat parkir pelanggan yang berkunjung.
Dibalik semua kelebihan tersebut, tanah corner lot memiliki keamanan yang cukup beresiko karena memiliki 2 (dua) akses masuk. Selain itu, letaknya yang strategis diantara 2 (dua) jalan akan berpotensi menimbulkan bising akibat aktivitas kendaraan. Terakhir, tanah hoek sangat mahal untuk dimiliki. Demikian juga dengan pajak dan biaya perawatannya.
- T-Intersection Lot (Tusuk Sate)
Tanah dengan posisi di pertigaan atau tusuk sate memang cukup unik. Investor yang percaya akan feng shui akan kurang tertarik pada tanah tusuk sate. Tanah tusuk sate tidak direkomendasikan sebagai hunian karena berbahaya terutama jika ada kendaraan dengan kecepatan tinggi yang kurang fokus dalam berkendara. Sorotan lampu saat malam dan bisingnya aktivitas di pertigaaan juga membuat Anda kurang nyaman. Untuk kegiatan usaha, tanah tusuk sate cukup bagus karena strategis. Strategis karena lokasi usaha Anda dapat terlihat dari kejauhan.
- Cul De Sac Lot (Jalan Buntu)
Tipe tanah cul de sac lot adalah kavling yang berada di ujung jalan atau jalan buntu. Tanah kavling di jalan buntu lebih cocok untuk hunian ketimbang untuk keperluan usaha. Tingkat privasi tinggi dan tingkat kebisingan yang rendah membuat tanah yang berlokasi di jalan buntu cukup nyaman ditempati. Anda juga memungkinkan untuk parkir kendaraan Anda di luar rumah tanpa gangguan karena berada di ujung jalan. Maka dari itu, Anda seakan mendapat “space” tambahan akibat lokasinya di jalan buntu.
Namun, sulitnya akses keluar dari area properti harus menjadi pertimbangan. Hal ini memiliki sisi positif dari segi keamanan karena pencuri akan sulit untuk kabur karena posisinya yang di ujung dan sempit. Letaknya yang berlokasi di jalan buntu membuat tanah ini tidak memiliki view yang luas. Selain itu, masalah sirkulasi udara yang kurang baik juga harus diperhatikan.
Tanah jenis interior lot sangat sering ditemui pada sebuah cluster perumahan. Kavling yang berada di tengah-tengah deretan kavling dalam satu blok adalah ciri-ciri kavling interior lot. Untuk dijadikan hunian, tanah jenis ini sangat nyaman untuk dihuni karena keamanan lebih baik karena hanya one gate system, maintenance yang mudah dan murah, tidak terlalu berisik dan lebih private dibandingkan tanah tipe hook.
- Flag Lot (Tanah Bentuk Bendera Berkibar)
Flag lot adalah tipe tanah yang sangat jarang ditemui. Tanah jenis ini memiliki bentuk seperti bendera berkibar. Tidak begitu beraturan tetapi unik. Hal tersebut yang membuat tanah ini cukup bagus untuk dikoleksi. Orang yang mengerti fengshui akan menyukai kavling ini. Lokasi tanah ini umumnya cukup ke dalam sehingga akan sulit ditemui. Anda harus melewati jalan non jalan utama untuk bisa ke kavling jenis ini. Sangat tidak baik untuk komersial tetapi baik untuk hunian karena sangat private dan tersembunyi.
- Key Lot (Kavling Pengunci)
Kavling key lot juga cukup jarang ditemui. Tanah jenis key lot berbentuk memanjang ke belakang sehingga mengunci kavling-kavling di sekelilingnya. Kavling ini sangat luas karena bentuknya yang memanjang sehingga Anda tidak perlu pusing soal parking lot. Biasanya kavling tipe ini hanya memiliki 1 (satu) akses masuk sehingga lebih aman untuk ditempati. Tanah bentuk ini juga mudah dirawat dan letaknya yang tidak terlalu dekat dengan jalanan sehingga tidak terlalu bising. Hanya saja, Anda hanya memiliki 1 (satu) view saja.
Cara Daftar Kepemilikan Sertifikat Tanah
Setelah mengetahui tipe investor dan tipe tanah yang kerap ditemui dalam proses jual beli tanah, maka proses selanjutnya yang harus Anda lakukan saat membeli tanah yang dijual adalah proses pendaftaran atau penggantian nama pada sertifikat tanah. Perlu Anda ketahui bahwa proses pendaftaran maupun penggantian nama pada sertifikat tanah yang sudah dibeli, wajib dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Berikut adalah cara mendaftarkan kepemilikan sertifikat tanah saat pertama kali akan di registrasi (initial registration) :
- Tahap Pertama (Pengumpulan Data Fisik)
Tahap pertama dari proses pendaftaran dan penggantian nama sertifikat adalah melakukan pengumpulan data-data seputar fisik dari tanah kavling yang akan didaftarkan melalui pengukuran dan pemetaan. Data-data fisik tersebut kemudian diolah oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
- Tahap Kedua (Tinjauan Yuridis)
Tahap kedua dari proses tersebut adalah melakukan pengumpulan data oleh BPN. BPN akan melakukan tinjauan yuridis terkait data-data yang diperoleh. Salah satunya adalah keabsahan data dalam Sertifikat Tanah.
- Tahap Ketiga (Penerbitan STBH atau Salinan Buku Tanah)
Setelah dilakukan tinjauan yuridis akan legalitas buku tanah (sertifikat tanah), maka BPN akan melakukan penerbitan Surat Tanda Bukti Hak (STBH) dalam bentuk Sertifikat. Sertifikat tersebut berupa Salinan Buku Tanah.
- Tahap Keempat (Penyajian Data Fisik dan Yuridis)
Tahap ini lebih difokuskan dalam penyajian data fisik dan yuridis. Tentunya hal ini dilakukan oleh BPN.
- Tahap Kelima (Penyimpanan Daftar Umum dan Dokumen)
Tahap terakhir pada proses initial registration sertifikat tanah adalah penyimpanan daftar umum dan dokumen oleh BPN.
Proses pendaftaran nama sertifikat tanah (initial registration) telah dianggap selesai jika telah melewati 5 (lima) proses diatas. Maka, legalitas sertifikat tanah Anda sudah dianggap sah secara hukum.
Dalam perkembangannya, akan terjadi perkembangan dan perubahan atas kavling tersebut. Perubahan tersebut dapat berupa perpindahan kepemilikan (balik nama), pemecahan atau penggabungan kavling tanah, adanya bangunan baru yang dibangun diatas tanah tersebut serta perubahan-perubahan lain seputar fisik dan yuridis pada kavling tersebut. Tentunya, Anda wajib melakukan pembaruan data dan perubahan pada data fisik dan data yuridis tersebut di BPN.
Anda bisa melakukan perubahan tersebut dengan menggunakan 2 (dua) cara. Anda bisa meminta bantuan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau mengurusnya sendiri. Akan lebih mudah jika Anda meminta bantuan Notaris PPAT. Anda wajib menyiapkan beberapa berkas kepada notaris agar dapat diproses. Berkas-berkas tersebut diantaranya Akta Jual Beli (AJB) Tanah, Sertifikat Asli Tanah, Bukti Pelunasan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB BPHTB) Bukti Pelunasan Surat Sektor Pajak-Pajak Penghasilan (SSP PPh), Identitas diri penjual dan pembeli tanah (diutamakan e-KTP) serta Surat Permohonan Balik Nama yang telah ditandatangani dan diajukan oleh pembeli kavling.
Meminta bantuan Notaris/PPAT akan lebih memudahkan Anda dalam mengajukan perubahan atas sertifikat tanah. Namun, jika Anda lebih memilih untuk mengurus sendiri, maka Anda perlu menyiapkan berkas-berkas yang telah dijelaskan diatas. Hanya saja, Anda perlu memberi surat pengantar dari Notaris PPAT, dengan dilengkapi Surat Pernyataan Calon Penerima Hak, Izin Peralihan Hak (jika yang akan dibalik nama merupakan Rumah Susun atau Tanah Negara dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
Bawa berkas-berkas tersebut ke kantor Badan Pertanahan Nasional. Pihak BPN akan mengeluarkan resi Bukti Penerimaan Permohonan Balik Nama. Selanjutnya, pihak BPN akan mencoret nama pada sertifikat sebagai pemilik sebelumnya lalu mengubahnya dengan pemegang hak baru. Perubahan tersebut akan memberikan tanda-tangan pengesahan serta tanggal pencatatan perubahan. Estimasi proses perubahan nama pada sertifikat tanah diperkirakan sekitar 14 hari setelah tanggal pengajuan.
Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Pada hal melakukan jual-beli properti, terdapat persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi. Anda bisa mempelajarinya disini. Tentu saja dalam melakukan perubahan nama pada sertifikat tidak dilakukan secara gratis. Akan ada biaya yang harus Anda bayarkan. Biaya tersebut tidaklah murah. Akan tetapi, lebih baik Anda membayar biaya balik nama tersebut daripada Anda terkena masalah sengketa tanah di kemudian hari.
Berikut adalah biaya-biaya yang harus Anda bayarkan saat melakukan penggantian nama pada sertifikat:
-
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Pembeli akan dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pada saat melakukan pembelian property. Besaran BPHTB yang harus dibayar adalah 5% dari harga jual tanah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
-
Biaya Pelayanan Informasi Nilai Jual Tanah
Anda juga akan dikenakan Biaya Pelayanan Informasi untuk mengetahui Nilai Aset Properti per Bidang Tanah untuk menentukan Nilai Jual Tanah yang ditransaksikan. Nilai jual ini yang akan menjadi acuan dalam menentukan Biaya Pelayanan Balik Nama Sertifikat.
-
Biaya Pelayanan Balik Nama Sertifikat
Pembeli akan dikenakan Biaya Pelayanan Balik Nama Sertifikat. Biaya pelayanan tersebut merupakan biaya administrasi untuk pengurusan balik nama. Besaran biaya pelayanan ini tergantung pada harga atau nilai jual tanah. Biaya layanan dapat diketahui dengan cara membagi nilai jual tanah dengan angka 1.000.
-
Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah
Pembeli tanah akan dikenakan biaya untuk melakukan pengecekan keabsahan legalitas Sertifikat Tanah. Biaya pengecekan sertifikat yang akan dikenakan sebesar Rp. 50.000,-.
Jika Anda menggunakan jasa Notaris PPAT, maka Anda harus membayar honorarium Notaris PPAT. Anda juga harus membayar honor para saksi. Nilai honor Notaris PPAT berbeda-beda tergantung pada notarisnya. Oleh karena itu, Pemerintah memberikan batasan nilai honor Notaris PPAT yang tidak boleh melebihi 1% dari nilai transaksi jual beli tanah yang tercantum dalam AJB.
Berinvestasi properti dalam bentuk tanah kavling memang sangat menguntungkan. Nilainya yang terus naik serta biaya perawatan yang minim membuat investasi tanah sangat menarik di mata investor. Investasi dalam bentuk tanah merupakan salah satu alternatif investasi properti yang lebih terjangkau. Anda bisa melihat berbagai listing properti terlengkap hanya di Ray White.
Anda tidak perlu ragu menjadikan Ray White sebagai konsultan properti Anda. Ray White adalah agen properti terbaik di Indonesia. Sejak kehadirannya di Indonesia 23 tahun lalu, Ray White secara konsisten memberikan pelayanan terbaik kepada konsumen. Terbukti dengan diraihnya berbagai penghargaan bergengsi. Salah satu penghargaan bergengsi tersebut adalah Top Brand Awards selama 7 tahun berturut-turut sejak tahun 2013. Jaringan bisnis Ray White tidak hanya berada di Indonesia saja, tetapi juga memiliki jaringan di Australia, Singapura, India dan Uni Emirat Arab. Urusan Properti? Ray White, bukan yang lain.
Ray White memberi bukti, bukan janji!
Source : Ray White, Tirto, Property Guru, 99, Lamudi, Pixabay.
Share
