Pernahkah anda melihat sebuah bangunan yang begitu megah, dengan berbagai bentuk desain yang rumit namun indah, sebuah jembatan yang berkilo-kilometer jauhnya namun kokoh selama bertahun-tahun, atau bahkan melihat sebuah bangunan rumah keluarga yang dibangun sederhana? Semua bangunan yang dapat kita lihat saat ini yang berdiri di permukaan tanah bukanlah karena kebetulan ataupun proses alamiah melainkan hasil dari kerja keras tangan manusia yang begitu terampil, dimulai dari mendesain hingga membangunnya, hingga kini perkembangan jual beli pun tidak terlepas dari kerjasama para agen properti.
Bangunan - bangunan yang kelihatan kompleks dalam desainnya dikerjakan oleh mereka yang ahli, dan pihak - pihak yang mengerjakan hal ini dan biasanya kita menyebut mereka sebagai jasa kontraktor.
Kontraktor dapat diartikan sebagai orang , badan hukum, atau badan usaha yang telah disewa untuk melakukan proyek pekerjaan yang dapat berupa barang, jasa, maupun tenaga kerja. Proyek pekerjaan ini telah tertulis di dalam kontrak dan disepakati antara pemilik proyek dengan perusahaan kontraktor sesuai dengan spesialisasi bidang apa yang dikerjakan. Kontrak sendiri berfungsi mengatur pembatasan jenis-jenis pekerjaan, hal-hal yang dikerjakan, biaya, dan waktu pengerjaan, nah untuk bahasan kali ini kita akan berfokus kepada kontraktor bangunan.
Karena pengertian kontraktor sendiri mencakup dalam ranah yang luas, maka perlu dikelompokkan ke beberapa spesialisasi agar pekerjaan kontraktor efektif dan terfokus dengan baik. Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi (LPJK) menetapkan menjadi 6 Jenis spesialisasi kontraktor.
Jenis - Jenis Bidang Spesialisasi Kontraktor Saat Ini
Kontraktor bidang Arsitektural adalah mereka yang bergerak hampir sama dengan Arsitektur, hanya saja selain merancang, mereka terlibat dalam pembangunan hingga perawatan bangunan tersebut.
Bangunan - bangunan komersial dan besar sudah pasti membutuhkan daya listrik yang besar pula dan tentu saja pihak - pihak yang mengerjakannya lebih terfokus dalam perancangan dan instalasi sistem jaringan listrik, jaringan komunikasi, sistem pembangkit listrik, daya listrik cadangan, hingga penangkal petir.
Area mekanikal sendiri berfokus kepada fasilitas seperti seperti lift, eskalator, sistem perpipaan, pendinginan gedung (AC) dan pengaliran migas.
Bidang sipil ini difokuskan kepada pekerjaan kontraktor fasilitas umum, seperti jalan raya, jalan tol, bandara, stasiun kereta, berperan dalam jasa perawatan properti, hingga penghancuran bangunan.
Kontraktor Bidang tata Lingkungan mengambil peranan dengan kegiatan yang berkaitan dengan kelestarian alam, mengatur bagaimana pembersihan limbah dan pembuangannya, pengaturan kualitas udara, pengadaan air bersih, dan kegiatan penghijauan lainnya.
Bagian ini mengerjakan semua tugas dalam sebuah pembangunan, dari perencanaan hingga pembangunan, bidang ini sering juga disebut design and build.
Langkah-Langkah Pekerjaan Kontraktor
Pemilihan jasa Kontraktor dalam perencanaan pembangunan sangatlah vital, karena dimulai dari perencanaan desain bangunan, pembiayaan hingga menentukan waktu selesai sebuah proyek, tentunya seorang pemilik proyek tidak ingin hasilnya asal-asalan, menghabiskan biaya yang tidak perlu, bahkan menghabiskan waktu, dalam hal ini jasa kontraktor bangunan lah yang tepat untuk dipilih, lalu apa saja ruang lingkup pekerjaan jasa kontraktor bangunan ini?
Kontraktor bangunan biasanya menawarkan jasa desain, langkah utama yang dilakukan adalah dengan berdiskusi dengan pemilik proyek, melakukan survey lahan dengan meninjau keadaan tanah, desain yang akan menyesuaikan dengan kebutuhan dan budget pemilik dimulai dari eksterior hingga interiornya.
Selanjutnya, kontraktor bangunan akan bertanggung jawab dalam bangunan dan material, sebelum mengadakan penggalian pondasi, kontraktor akan melakukan pembersihan lahan terlebih dahulu, melakukan pemerataan level tanah jika diperlukan, setelah lokasi telah siap barulah pembangunan pondasi hingga penyelesaian bangunannya.
Bangunan yang telah jadi pun menjadi tanggung jawab kontraktor bangunan, jika pekerjaannya berupa remodelling atau renovasi. Perombakan interior dan fasilitas rumah juga termasuk dalam area pekerjaan kontraktor, namun tentu saja bila sudah tertera di dalam kontrak yang telah disepakati, bila perubahan terjadi saat kontrak selesai ada kemungkinan dibuatnya kontrak baru.
Renovasi sendiri bisa dilakukan oleh jasa konstruksi yang juga membangun bangunan yang sama, atau jasa konstruksi baru yang memulai renovasi, hanya saja waktu pengerjaan mungkin akan memakan waktu karena pasti akan mempelajari struktur bangunan terlebih dahulu.
Badan Hukum Kontraktor Bangunan
Bagi masyarakat awam, mengenal dasar hukum perusahaan konstruksi akan sangat membantu untuk merencanakan kesepakatan dalam kontrak ke depan untuk mencapai deal yang menguntungkan kedua belah pihak, di sisi lain sebuah jasa kontraktor bangunan akan lebih terpercaya karena diakui oleh negara dan tidak ilegal, sehingga ketika terjadi situasi yang tak terduga, kita sebagai pengguna jasa memahami langkah hukum yang tepat untuk mencari solusi.
Badan usaha Konstruksi sendiri diatur dalam undang - undang antara lain :
- Undang - Undang nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi (“UU 18/1999”)
- Undang - Undang nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU 28/2002”)
- Undang - Undang nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman
Area penting yang bisa di highlight adalah sebagai berikut :
Pasal 1 Angka 4 UU 18/1999, menyatakan bahwa penyedia jasa konstruksi adalah orang perseorangan atau badan yg kegiatan usahanya menyediakan jasa konstruksi. Selanjutnya, undang -undang ini akan mengatur kualifikasi apa serta syarat-syarat sertifikasi yang wajib dimiliki jasa konstruksi, maksudnya adalah jasa kontraktor bangunan dapat dipercaya dengan kelengkapan surat legalitas mereka.
Jika ditemukan kegagalan yang berakibat kualitas bangunan yang tidak baik, atau tidak berfungsi dengan baik bahkan mengalami keruntuhan, maka pertanggungjawaban jasa konstruksi diatur dalam Pasal 25 UU 18/1999, yang berbunyi bahwa jasa konstruksi bertanggung jawab atas kegagalan bangunan paling lama sejak 10 tahun sejak penyerahan akhir pekerjaan konstruksi, dan harus dinilai oleh pihak ketiga sebagai pihak ahli.
Masyarakat yang dirugikan bisa mengajukan gugatan sesuai dengan pasal 38 UU 18/1999. Gugatan dapat berupa tuntutan untuk mengeluarkan biaya atau melakukan tindakan tertentu, tuntutan lain bisa muncul sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Didukung oleh pasal 47 UU 28/2002, orang atau badan yang karena kelalaiannya melanggar ketentuan undang- undang ini yang mengakibatkan bangunan tidak laik fungsi, dapat dipidana denda dan/atau kurungan.
Ketentuan pendukung dalam undang-undang lainnya bisa ditemukan dalam UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU 8/1999”). Pasal 4 huruf b UU 8/1999, konsumen (untuk hal ini adalah pengguna jasa kontraktor) berhak mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi beserta jaminan yang dijanjikan. Pada pasal 4 huruf g UU 8/1999 mengatur bahwa konsumen berhak mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/ atau penggantian, apabila barang yg diterima tidak sebagaimana mestinya atau tidak sesuai dengan perjanjian. Mengajukan gugatan bisa melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen atau melalui pengadilan seperti yang tertera dalam pasal 45 UU 8/1999.
Perlu untuk diketahui bahwa dengan memiliki pengetahuan akan dasar hukum di atas, maka bisa dipastikan sebagai calon konsumen yang menggunakan jasa konstruksi, anda akan menambah kekuatan hukum dan terhindar dari sasaran para jasa kontraktor abal-abal, yang bisa menimbulkan kerugian.
Bagi penyedia jasa konstruksi sertifikat yang harus dimiliki adalah
- Sertifikat Keahlian Kerja (SKA)
Sertifikat ini merupakan bukti dari kemampuan profesi di bidang konstruksi, bisa diartikan bahwa sertifikat ini adalah penanda kompetensi tenaga ahli konstruksi, dikeluarkan oleh LPJK dengan syarat tertentu, sertifikat ini dikeluarkan secara spesifik dalam bidang seperti Elektrik, Arsitek, Mekanik, Sipil, Tata Lingkungan.
- Sertifikat keahlian (SKA)
Merupakan bukti kompetensi dan kemampuan berdasarkan keterampilan kerja bidang konstruksi, wajib dimiliki oleh penanggung jawab teknik (PJT)
- Sertifikat Badan Usaha (SBU)
Ini adalah bukti pengakuan secara formal sebuah Jasa Konstruksi, dan/atau jasa pengawas konstruksi (konsultan).
- Surat Izin Usaha Jasa Konstruksi (SIUJK)
Surat ini merupakan izin yang dikeluarkan Pemda (Pemerintah Daerah) kepada badan jasa konstruksi untuk melakukan kegiatan baik itu perencana, pelaksana, atau sebagai pengawas dan pelaksana konstruksi. Surat ini penting sebagai “lampu hijau” untuk bisa melaksanakan pembangunan baik di lingkungan pemerintah maupun non-pemerintah
- The International Organization for Standardization (ISO)
Sertifikat ini bukanlah sertifikat wajib, tetapi sertifikat ini dipakai untuk memfasilitasi perusahaan jasa konstruksi pada standarisasi tingkat internasional, ISO sendiri bisa menjadi standar perusahaan untuk memenangkan tender proyek tertentu, seperti:
ISO 9001 tentang Sistem Manajemen Mutu (Quality Management System)
ISO 14001 tentang Sistem Manajemen Lingkungan (Environment Management System)
OHSAS 18001 tentang Sistem Manajemen Keselamatan dan Kesehatan Kerja/K3 (Occupational Health and Safety Management System)
Perbedaan Kontraktor dan Pemborong
Bagi anda yang pernah melakukan pembangunan dan menyewa jasa konstruksi, tentunya anda pernah mengalami kebingungan memilih jasa apa yang tepat untuk anda sewa.
Kontraktor
Secara garis besarnya Kontraktor dikenal mengerjakan proyek dalam skala besar, seperti real estate, mall, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dikarenakan kontraktor sendiri merupakan badan usaha yang telah memiliki lisensi resmi.
Selain dari memiliki pengalaman dan jam terbang yang banyak, kelebihan memiliki sertifikat ini akan membuat badan usaha jasa konstruksi bisa mendapatkan proyek -proyek besar, sebagai contohnya pada proyek membangun gedung yang nilainya di atas sepuluh milyar, badan jasa konstruksi atau kontraktor minimal memiliki 2 orang tenaga ahli profesional yang memiliki Sertifikat Keahlian (SKA) dengan keahlian Ahli Madya.
Untuk pekerjaan proyek rumah sendiri, kontraktor akan melakukan beberapa kali pertemuan dengan calon customer untuk membahas Rencana Anggaran Biaya (RAB) beserta Surat Perjanjian Kontrak Kerja (SPK) dan melakukan survey ke lokasi untuk melakukan pengukuran, nah hasil dari pengukuran ini akan menjadi landasan dalam penentuan SPK karena perhitungan yang akurat.
Pekerjaan yang menggunakan jasa kontraktor lebih terstruktur, bila terjadi kesalahpahaman maka customer dapat merujuk kepada SPK yang telah disepakati sehingga menjadi jelas, namun customer memang harus sudah memiliki dana yang cukup sebelum memakai jasa kontraktor.
Sistem Pembayaran Jasa Kontraktor
Pembayaran jasa kontraktor terbagi menjadi dua yaitu sistem pembayaran termin (bertahap) dan juga sistem pembayaran cost and fee.
Pembayaran dengan sistem ini biasanya dibagi menjadi bertahap yang dibayar sesuai dengan progress proyek. Tahap pertama adalah sebelum memulai proyek, biasanya ini disebut dengan uang muka atau down payment (DP), anda diharuskan membayar sebesar 20 - 30% dari nilai kontrak, selanjutnya kontraktor akan memulai pekerjaannya, termin kedua pembayaran dilakukan setelah pekerjaan mencapai 50% selesai, dan selanjutnya pembayaran sesuai dengan kesepakatan sistem termin anda dengan kontraktor.
Sistem tahapan dalam termin pun bervariasi karena bergantung kepada waktu lamanya pengerjaan, namun tetap berlandaskan kepada hasil pekerjaannya juga, misalnya jika bangunan sudah mencapai 70% selesai, maka dibayarkan termin ketiga hingga selesai. Pembayaran nya pun memiliki waktu tempo yaitu 10 hari sejak jasa atau barang diterima.
Manfaat dari pembayaran termin sendiri adalah sebagai berikut:
Biaya yang dibayarkan tidak sekaligus karena dibagi dalam beberapa bagian, selanjutnya adalah para penyedia jasa bertanggung jawab penuh menyelesaikan proyek, karena jika terlalu lama dikerjakan maka mereka juga akan lama menerima pembayaran, oleh sebab itu jasa kontraktor bangunan tidak bisa santai-santai dan mengulur waktu karena akan menyebabkan kerugian mereka sendiri.
Manfaat lainnya adalah dengan memiliki waktu tempo ada jeda yang bisa dimanfaatkan customer untuk menyiapkan uang agar tidak terlambat saat pembayaran.
Sistem pembayaran termin sendiri memiliki manfaat yang baik bagi kedua belah pihak, dan merupakan win-win solution untuk mencegah terjadinya kecurangan, karena ada landasan kesepakatan tertuang di dalam kontrak.
- Sistem Pembayaran Cost and Fee
Pembayaran sistem ini menjadikan kontraktor sebagai pengelola proyek, kontraktor akan mengambil 10% dari nilai proyek sebagai upahnya. Kontraktor sudah harus menyiapkan anggaran dan jadwal sebelum bertemu dan melakukan perjanjian dengan customer tujuannya untuk memperlihatkan cash flow proyek agar customer memiliki gambaran berapa anggaran yang harus dipersiapkan setiap bulannya.
Dengan sistem ini, biaya per bulannya bisa lebih kecil atau lebih besar dari yang dianggarkan.
Pemborong
Setelah kontraktor, jasa selanjutnya adalah Pemborong, sistem dari jasa ini adalah anda bisa memborongkan semua pekerjaan, sehingga pembelian bahan bangunan pun menjadi tanggung jawab pemborong, atau juga anda yang menyediakan bahan bangunannya dan cuma membayar upah pekerja nya saja.
Jika anda memilih sistem pemborong yang mengurus semuanya, maka anda tidak usah repot-repot dalam pembelian material bahan bangunan, semuanya akan dikerjakan oleh pemborong namun anda tentu saja harus terus memonitor proses serta harga pembelian agar menghindari kecurangan.
Sistem ini sendiri mengenal dua tipe pembayaran yaitu pembayaran borongan dan pembayaran harian, pembayaran bersifat borongan maksudnya adalah semua pekerjaan yang akan dilakukan nanti dihitung dan ditentukan di awal pekerjaan, semua perencanaan ada harganya jika telah selesai, namun jika ada pekerjaan tambahan, maka harga berikutnya akan ditentukan, biasanya jika terjadi perubahan selera terhadap sang pemilik bangunan.
Sistem pembayaran borongan ini tidak mengenal batas waktu, jadi pemilik tidak mempermasalahkan cepat atau lambatnya pekerjaan itu selesai dan sepenuhnya menjadi tanggungan tukang, sebaiknya tidak disarankan untuk membayar secara penuh di awal untuk menghindari tukang yang tidak bertanggung jawab, misalnya kabur sebelum pekerjaan selesai setelah dibayar penuh.
Di lain sisi pembayaran secara harian maksudnya adalah, pekerja akan dibayar sesuai dengan banyaknya hari dia bekerja, jika ada hari dimana pekerja tidak masuk maka tidak ada bayaran untuk hari itu, pembayaran jenis ini biasanya dilakukan sekali seminggu yaitu pada hari sabtu.
Kekurangan sistem ini adalah pekerja bisa mengulur-ngulur waktu pekerjaannya sehingga mengakibatkan hari dia bekerja semakin banyak, kami menyarankan anda untuk memilih sistem ini jika anda membangun part kecil dalam rumah saja, yang tidak memerlukan waktu yang lama seperti membangun kamar mandi baru, membangun pagar, dan sebagainya.
Perbedaan yang besar antara jasa kontraktor dan borongan terletak pada legalitas surat izin serta sertifikat dan ada tidaknya kesepakatan kontrak hitam di atas putih, sistem borongan hanya mengandalkan kesepakatan lisan saja dengan pekerja, biasanya pemilik sudah mengenal baik tukang-tukang yang akan dipekerjakan, tetapi jika terjadi masalah akan lebih susah untuk membawanya ke ranah hukum.
Dalam memilih kontraktor bangunan yang cocok bagi anda, perlu untuk melihat rekam jejak badan jasa tersebut, kontraktor yang dapat membuat RAB (Rencana Anggaran Biaya) lebih diminati karena bisa membantu para calon customer yang belum tahu harus memulai darimana.
Jenis proyek pun menentukan jasa yang akan digunakan, jika proyek berskala besar anda dapat menggunakan jasa kontraktor yang tentu saja lebih mahal namun bertanggung jawab secara profesional. Jika berskala kecil seperti membangun rumah, renovasi sebagian rumah, anda bisa menggunakan jasa borongan yang jauh lebih murah.
Dunia properti saat ini yang semakin bertumbuh, dimana lahan kosong saat ini dicari di mana- mana untuk melakukan pembangunan, bagi anda yang sedang merencanakan pembangunan rumah impian ataupun bangunan usaha, anda membutuhkan ahli properti yang terpercaya untuk membantu anda. Ray White hadir memberikan inspirasi desain rumah impian anda yang bisa anda tinggali atau menjadi investasi anda.
Ray White adalah agen properti terbaik, yang sudah dan akan terus memberikan pelayanan nya kepada anda. Ray White menerima penghargaan Top Brand Awards selama 8 tahun berturut - turut dalam bidang properti, Ray White telah berada di 25 kota di Indonesia akan memberikan informasi seputar properti yang akurat kepada anda, baik jika anda sedang mencari lahan untuk membangun ataupun mencari properti siap jadi di wilayah impian anda.
Ray White, Your Property Guide!
Source : Ray White, saga-contractor, rumah, hukumonline, sejasa
Share
