Sudah menjadi rahasia umum bagi banyak orang yang mengatakan bahwa properti adalah instrumen investasi yang menguntungkan. Properti yang dimaksud dapat berupa rumah, apartemen, tanah, serta properti untuk kebutuhan komersial seperti ruko, rukan, gedung perkantoran, pabrik dan hotel. Property merupakan investasi jangka panjang. Sebagai investor jangka panjang, Anda harus lebih berhati-hati dalam mengambil tindakan dalam proses jual-beli properti. Kesalahan langkah awal dapat membuat investasi Anda bukannya untung malah buntung. Anda perlu mengetahui adanya SHGB tanah dan SHM.
Merupakan hal yang lumrah ketika pihak buyer harus mempelajari status dan kelengkapan sertifikat yang dimiliki oleh pemilik rumah terlebih dahulu. Hal ini bertujuan untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan dalam proses transaksi rumah yang Anda incar. Pengecekan terhadap status dan kelengkapan surat bisa dilakukan dengan menanyakan bukti kepemilikan kepada pihak owner. Setelah mendapatkan foto copy berupa sertifikat kepemilikan hunian yang diincar, Anda bisa meminta bantuan notaris untuk melakukan pengecekan keabsahan sertifikat. Dalam hal ini, notaris memiliki wewenang untuk melakukan pengecekan terhadap keabsahan status dan kelengkapan sertifikat kepemilikan pada properti yang ditransaksikan.
Sebagai langkah awal, Anda harus memperhatikan status hunian tersebut. Mulailah dengan menyelidiki status tanah yang menjadi tempat bangunan tersebut didirikan. Lakukanlah penyelidikan seputar status hunian dan status tanah di awal pembicaraan dengan pemilik properti, sebelum melakukan negosiasi dan terjadinya transaksi. Melakukan pengecekan status tanah, status bangunan serta kelengkapan surat sertifikat di awal akan menghindarkan Anda dari permasalahan sengketa di kemudian hari. Hal ini juga dapat membuat Anda lebih tenang karena tidak ada lagi kerancuan seputar legalitasnya.
Selain itu, hal penting lainnya yang harus Anda periksa adalah apakah bangunan tersebut memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atau sudah memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM). SHGB dan SHM sama-sama memiliki kekuatan hukum. Tetapi, kekuatan hukumnya berbeda. Apa perbedaannya? Ray White Indonesia sebagai agen real estate terbaik di Indonesia, akan menjabarkan perbedaan Sertifikat Hak Guna Bangunan dan Sertifikat Hak Milik untuk Anda.
Apa Itu Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)?
SHGB adalah singkatan dari Sertifikat Hak Guna atas Bangunan. SHGB adalah suatu hak dan kewenangan yang diberikan oleh pemerintah atau negara dimana pemegang SHGB memiliki hak untuk menggunakan sebuah lahan yang bukan miliknya. Terdapat jangka waktu dalam SHGB. SHGB hanya berlaku dalam jangka waktu 30 tahun. Setelah masa SHGB berakhir, maka Pemegang Sertifikat HGB dapat melakukan perpanjangan SHGB sampai dengan jangka waktu maksimal 20 tahun. Artinya, potensi Hak Guna Bangunan yang diberikan maksimal 50 tahun.
Dengan kata lain, Pemegang SHGB tersebut hanya diberikan kuasa untuk menggunakan atau memberdayakan sebuah tanah atau lahan. Kuasa yang diberikan dapat digunakan untuk mendirikan bangunan ataupun menggunakan tanah tersebut untuk keperluan lain sesuai perizinan dan peruntukannya dalam jangka waktu yang sudah ditentukan. Artinya, Pemegang SHGB hanya memiliki bangunan properti yang dibagun, tetapi tanah tempat mendirikan bangunan tersebut merupakan milik pemerintah atau milik negara. Pemegang SHGB tidak memiliki hak penuh dalam menggunakan lahan tersebut. Penggunaan lahan harus sesuai dengan perizinan yang tertulis pada SHGB.
Kelebihan Membeli Properti SHGB
Tidak ada salahnya membeli properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Hal ini lebih baik dibandingkan Anda membeli properti dengan status kepemilikan Girik atau tanpa sertifikat. Sangat tidak disarankan bagi Anda untuk membeli properti dengan status girik atau tanpa sertifikat, karena membeli properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan memiliki banyak keunggulan.
Sudah menjadi ketentuan dimana Warga Negara Asing (WNA) tidak boleh memiliki kepemilikan atas tanah dan bangunan di Indonesia. Artinya, tidak ada WNA yang berhak memiliki SHM. Tetapi, WNA berpeluang memiliki properti dalam bentuk HGB. HGB dianggap tepat untuk dijadikan pilihan bagi end user maupun investor yang akan menetap dalam jangka waktu sementara.
Keuntungan lain membeli properti SHGB adalah biaya yang lebih murah. Membeli properti dengan kepemilikan HGB akan lebih terjangkau dibandingkan membeli properti SHM. Mengapa demikian? Hal ini dikarenakan untuk meningkatkan status kepemilikan dari SHGB ke SHM membutuhkan biaya yang cukup besar. Akibatnya, banyak sekali properti yang harganya cukup terjangkau dengan Sertifikat Kepemilikan HGB.
Harga yang lebih terjangkau membuat properti dengan SHGB semakin diminati. Dapat dilihat bahwa banyak sekali produk properti berupa apartemen yang menggunakan sertifikat HGB khususnya apartemen yang berada di tengah kota. Apartemen merupakan salah satu alternatif mendapatkan hunian dengan harga lebih terjangkau. Harga yang terjangkau tersebut akan membuat pasar apartemen semakin kompetitif dan bervariasi.
Kelebihan Membeli Properti SHGB
Bagaikan dua sisi uang koin, selain kelebihan tentu ada kekurangan. Kekurangan membeli properti HGB adalah Pemegang HGB tidak memiliki hak penuh atas propertinya. Pemegang HGB tidak diperbolehkan untuk melakukan perubahan pada bangunan atau mengalihfungsikan bangunan tanpa izin dari pemberi HGB, dalam hal ini pemerintah atau negara. Selain itu, jangka waktu pemegang HGB yang terbatas hanya 30-50 tahun membuat pemegang HGB tidak lagi memiliki hak atas bangunan tersebut setelah masa HGB berakhir.
Dari setiap kelebihan dan kekurangan memiliki properti SHGB, maka sebagian dari Anda ingin memiliki properti yang aman untuk investasi jangka panjang. Maka, sebagian investor properti lebih menyukai properti dengan kepemilikan penuh. Jika demikian, Anda sebaiknya membeli properti dengan Sertifikat Hak Milik. Apa itu SHM dan apa perbedaannya dengan SHGB? Simak penjelasan dibawah ini.
Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM)?
SHM adalah singkatan dari Sertifikat Hak Milik. SHM merupakan sebuah status kepemilikan properti berupa sertifikat dimana Pemegang SHM memiliki hak dan kepemilikan penuh sebagai pemilik dari tanah atau lahan serta bangunan yang berada diatasnya. Kepemilikan dan hak penuh Pemegang SHM berlaku dalam jangka waktu yang tidak terbatas hingga properti tersebut berpindah kepemilikan. Dalam SHM tertulis secara jelas berapa luas tanah dan bangunan yang menjadi kekuasaan penuh Pemegang SHM.
Dapat dikatakan bahwa SHM merupakan Sertifikat Kepemilikan properti yang memiliki kekuatan hukum sangat kuat. SHM memiliki kasta yang lebih tinggi dibandingkan dengan SHGB. Resiko sengketa kepemilikan SHM akan lebih terminimalisir ketimbang SHGB. Sangat disarankan bagi Anda untuk meningkatkan SHGB menjadi SHM jika memungkinkan. Utamakan membeli properti dengan legalitas kepemilikan Hak Milik.
Perbedaan SHGB dan SHM
Apabila Anda membeli properti untuk jangka panjang maka sangat disarankan untuk membeli properti dengan Sertifikat Hak Milik. Jika Anda hanya ingin memiliki properti dalam jangka waktu singkat hingga menengah maka properti dengan SHGB sudah cukup menguntungkan.
- Cakupan Kepemilikan Properti
SHM memiliki wewenang, kuasa dan status kepemilikan atas tanah dan bangunan. SHM merupakan sertifikat kepemilikan tertinggi secara hukum. Berbeda dengan SHGB yang hanya memiliki kuasa atas bangunan saja.
SHM merupakan kepemilikan properti hak milik dimana pihak owner memiliki hak sepenuhnya dalam jangka waktu tidak terbatas. Properti dengan status SHM dapat diwariskan hingga ke beberapa keturunan. Properti tersebut selamanya akan menjadi milik owner kecuali telah dipindahtangankan. Berbeda dengan SHGB yang hanya berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun.
- Kekuatan Hukum Menjadi Agunan (Jaminan)
Sertifikat properti dapat dijadikan agunan atau jaminan apabila Anda ingin melakukan kredit perbankan. Pihak perbankan akan meninjau status kepemilikan properti sebelum melakukan pencairan kredit. Properti dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) bisa dijadikan agunan atau jaminan serta lebih mudah mendapatkan kredit. Berbeda halnya dengan properti SHGB yang beresiko menjadi Beban Hak Tanggungan.
- Kepemilkan Warga Negara Asing (WNA)
Properti dengan Sertifikat Hak Milik tidak dapat dimiliki oleh warga negara asing, sedangkan properti berstatus HGB memiliki keunggulan bisa dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA) khususnya properti yang bersifat komersial.
Biaya Perpanjangan HGB
Apabila masa berlaku SHGB selama 30 tahun telah berakhir, maka paling lambat 2 tahun sebelumnya Anda harus mengajukan perpanjangan hingga 20 tahun kedepan. Tentu saja, perpanjangan ini membutuhkan biaya. Biaya perpanjangan HGB dapat dilakukan dengan cara membagi jangka waktu perpanjangan (20 tahun) dengan jangka waktu SHGB yang habis masa berlakunya (30 tahun) dikalikan 1%. Kemudian, hasil perhitungan tersebut dikalikan dengan hasil pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dengan Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP). Hasil tersebut kemudian dikalikan 50%. Pertanyaan selanjutnya adalah dari mana Anda bisa mengetahui besaran NPT dan NPTTKUP? Besaran NPT dan NPTTKUP dapat dilihat dari PBB tanah yang akan dilakukan perpanjangan Hak Guna Bangunan.
Pastikan Anda tidak terlambat dalam melakukan perpanjangan SHGB. Keterlambatan perpanjangan SHGB akan membuat biaya perpanjangan menjadi lebih mahal karena adanya biaya pengurusan HGB yang telah habis masa berlakunya. Jika pengurusan HGB habis, maka akan dilakukan proses pengajuan HGB ulang seperti saat pertama kali mengajukan. Tim surveyor akan melakukan pengukuran dan pencatatan detail bangunan. Hal tersebut menjadikan biaya pengurusan HGB habis masa berlaku lebih mahal karena dikenakan biaya tambahan yang merupakan Penerimaan Negara selain pajak.
Cara Melakukan Perpanjangan SHGB
Anda harus teliti dalam melakukan pembelian properti khususnya yang sudah terbilang tua dengan status kepemilikan SHGB. Perhatikan masa berlaku SHGB tersebut dengan seksama. Properti yang sudah berumur umumnya sudah dibangun sekitar 20-30 tahun lalu. Jika properti tersebut tetap ingin dimiliki, maka Anda harus memperpanjang masa berlaku SHGB.
Perlu Anda ketahui, pengurusan perpanjangan SHGB paling lambat selama 2 (dua) tahun sebelum masa berlaku SHGB berakhir. Pengurusan SHGB dapat dilakukan di Kantor Badan Pertanahan setempat. Syarat yang harus dipersiapkan adalah foto kopi SHGB yang akan dilakukan perpanjangan beserta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah. Jangan lupa untuk memberikan foto kopi KTP Pemegang SHGB.
Persyaratan Peningkatan SHGB ke SHM
Bagi sebagian orang, melakukan perpanjangan HGB sangat merepotkan serta memakan waktu dan biaya. Selain itu, kekuatan hukum kepemilikan SHGB yang tidak memiliki kekuatan hukum kepemilikan layaknya SHM, membuat banyak investor properti yang lebih menyukai melakukan peningkatan SHGB menjadi SHM dibandingkan dengan melakukan perpanjangan SHGB. Sama halnya dengan melakukan perpanjangan SHGB, peningkatan ke SHM dilakukan di Kantor Badan Pertanahan setempat. Terdapat beberapa persyaratan dalam melakukan peningkatan, diantaranya :
-
Status Kepemilikan Warga Negara Indonesia (WNI)
Dalam melakukan peningkatan ke Sertifikat Hak Milik, wajib hukumnya bagi pemilik properti memiliki status kewarganegaraan sebagai Warga Negara Indonesia (WNI). Hal ini secara tegas diatur oleh Undang-Undang bahwa Warga Negara Asing (WNA) tidak memiliki hak untuk memiliki properti di Indonesia. Warga Negara Asing hanya diperbolehkan mendapatkan Hak Guna Bangunan dalam jangka waktu tertentu. Anda wajib melampirkan foto copy KTP pada saat mengajukan peningkatan status SHGB ke SHM.
Terdapat ketentuan mengenai luas lahan atau tanah dalam melakukan peningkatan hak milik. Luas tanah yang akan dilakukan peningkatan SHM tidak boleh lebih dari 600 meter persegi.
-
Memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Properti yang akan ditingkatkan statusnya menjadi Hak Milik harus telah berstatus atau telah memiliki SHGB terlebih dahulu. Sertifikat HGB yang dapat diproses dapat berupa SHGB yang masih aktif maupun SHGB yang sudah berakhir masa berlakunya tetapi harus dilakukan perpanjangan terlebih dahulu. Anda wajib melampirkan foto copy SHGB pada saat mengajukan peningkatan status SHGB ke SHM. Peningkatan ini dapat dilakukan di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
-
Memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Untuk dapat melakukan pengajuan Sertifikat Hak Milik (SHM), pastikan properti Anda sudah memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Apabila Anda belum memiliki izin pendirian bangunan, maka Anda harus meminta surat pengantar lurah (PM1) dari kelurahan. Surat PM1 berisikan pernyataan bahwa rumah yang akan dilakukan proses SHM adalah bangunan untuk keperluan hunian tempat tinggal.
-
Fotokopi PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
Sebagai pemohon dalam pengajuan peningkatan SHGB ke SHM, Anda tidak boleh memiliki tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Anda wajib melampirkan fotokopi kwitansi pelunasan PBB setidaknya 5 (lima) tahun terakhir. Jika Anda masih memiliki tunggakan PBB, sebaiknya Anda melunasi tunggakan PBB tersebut terlebih dahulu. Hal ini untuk memudahkan Anda dalam proses peningkatan status kepemilikan berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan ke Sertifikat Hak Milik.
Dalam mengajukan peningkatan SHM ke SHGB, Anda sebagai pemohon harus membuat Surat Pernyataan untuk pengajuan peningkatan status hak milik. Dalam surat pernyataan tersebut, permohonan tanah dan bangunan yang akan ditingkatkan statusnya tidak boleh lebih dari 5 bidang, dengan luas kurang dari 5000 meter persegi. Pengajuan permohonan peningkatan status kepemilikan tanah dan bangunan yang melebihi 5 bidang dan 5.000 meter persegi, kemungkinan besar permohonan tersebut tidak dapat dilanjutkan.
-
Surat Permohonan Kepada Kepala Pertanahan Setempat
Dalam mengajukan permohonan peningkatan status, Anda juga harus membuat surat permohonan peningkatan SHGB ke SHM kepada Kepala Pertanahan setempat. Perlu diketahui bahwa Kepala Pertanahan setempat yang akan melanjutkan proses peningkatan HGB ke SHM.
-
Fotokopi Identitas Diri (KTP)
Setelah semua persyaratan diatas telah terpenuhi, jangan lupa menyertakan fotokopi identitas diri pemohon peningkatan status kepemilikan. Identitas diri yang direkomendasikan adalah KTP. Hal ini penting untuk memastikan bahwa pemilik properti sebagai pemohon peningkatan HGB ke SHM adalah Warga Negara Indonesia (WNI). Pastikan fotokopi KTP yang dilampirkan sama dengan nama pada SHGB yang akan diajukan permohonan peningkatannya.
-
Membayar Biaya Perkara Peningkatan SHM
Anda harus memiliki budget dalam melakukan peningkatan SHM. Berapa perkiraan biaya peningkatan HGB ke SHM? Besaran biaya peningkatan HGB ke SHM tergantung pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan bangunan tersebut. Cara menghitung besaran biaya peningkatan adalah 2% x (NJOP tanah dan bangunan – Rp. 60.000.000,-). Apabila Anda merasa proses diatas cukup sulit, Anda bisa bekerjasama dengan Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Tentunya, Anda harus menyiapkan budget lebih untuk fee Notaris PPAT tersebut. Besarannya tergantung kesepakatan Anda dengan Notaris PPAT.
Sebagai investor properti, Anda haruslah teliti dalam hal legalitas khususnya status kepemilikan. Pastikan Anda membeli properti yang jelas kepemilikannya. Anda bisa bekerjasama dengan agen properti yang berpengalaman dalam hal legalitas kepemilikan properti. Ray White memastikan bahwa semua listing yang ditawarkan kepada konsumen merupakan properti yang jelas legalitas dan kepemilikannya.
Sejalan dengan eksistensinya sebagai agen properti nomor 1 (satu) di Indonesia, sudah menjadi sebuah komitmen bagi Ray White untuk memberikan yang terbaik pada konsumen. Pelayanan terbaik akan diberikan oleh agen-agen properti Ray White yang tersebar di 175 kantor yang berada di 25 kota besar di Indonesia. Kami memastikan bahwa setiap listing yang dijual oleh Ray White memiliki legalitas yang jelas. Hal ini demi memberikan kepuasan kepada klien-klien kami. Kami memiliki Standard Operating Procedure (SOP) yang terstruktur dan sistematis dalam hal melakukan listing property.
Keberhasilan SOP yang diterapkan membuahkan hasil yang sangat memuaskan sejak pendiriannya selama 23 tahun silam. Hal ini dibuktikan dengan diraihnya Top Brand Awards selama 8 (delapan) tahun berturut-turut sejak tahun 2013. Ray White juga berhasil meraih berbagai penghargaan, diantaranya Corporate Image Awards 2012-2019, Indonesia Franchise of The Year Category Broker Property Business 2019, Top Franchise Category Property Agent 2018, Market Leader Category Property Agent 2014-2018, Top Property Category Property Agent 2017 serta Social Media Award Category Property Agent 2015-2017. Anda mau jual rumah, di Ray White saja, bukan yang lain.
Ray White memberi bukti, bukan janji!
Source : Ray White, Property Guru, 99, Lamudi, Freepik.
Share
