Properti merupakan salah satu sektor bisnis yang terus berkembang di Indonesia. Sebagai sektor bisnis yang legal maka bukan suatu hal yang baru apabila Anda akan dikenakan pajak dalam setiap transaksi jual beli properti. Terdapat beberapa pajak yang akan dikenakan baik kepada penjual maupun kepada pembeli properti. Hal tersebut sudah diatur secara hukum di Indonesia.
Terkadang sebagian besar penjual properti hanya memikirkan nilai hasil penjualan properti yang akan didapatkan. Sebagai penjual properti sebaiknya Anda jangan hanya memikirkan hasil penjualannya saja. Akan tetapi, Anda juga harus memikirkan pajak dan biaya administrasi lainnya yang akan dibebankan kepada Anda sebagai penjual properti.
Berikut pajak & biaya administrasi yang dibebankan kepada penjual:
1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Berdasarkan UU No. 12 tahun 1985 disebutkan bahwa Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) akan dibebankan kepada pemilik properti. PBB juga akan dibebankan kepada penyewa properti atau yang memanfaatkan tanah dan bangunan tersebut. Namun, tidak semua properti dikenakan PBB. Objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah tanah dan bangunan, yang melayani kepentingan umum di bidang kesehatan, pendidikan, kebudayaan nasional, tempat ibadah, fasilitas kesehatan, hutan lindung dan hutan wisata alam serta taman nasional. Perwakilan diplomatik, konsulat dengan asas perlakuan timbal balik, badan atau perwakilan organisasi internasional yang sah diakui oleh pemerintah juga tidak dikenakan PBB.
Besaran nilai PBB yang harus dibayar adalah sebesar 0.5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Pengaturan nilai NJOP ditetapkan oleh pemerintah secara periodik. Anda akan menerima informasi mengenai nama wajib pajak, perhitungan dan nilai PBB melalui Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Dalam SPPT tersebut, terdapat informasi di bank apa PBB tersebut harus dibayar. Dalam hal ini, Anda akan dikenakan PBB setiap tahun.
Penjual properti wajib melunasi PBB propertinya sebelum melakukan penjualan. Hal ini merupakan salah satu syarat yang akan ditanyakan oleh notaris. Lihat persyaratan jual beli properti disini. Pada saat proses Akta Jual Beli (AJB), notaris dan pembeli akan meminta penjual untuk melampirkan bukti pelunasan PBB setidaknya 5 tahun terakhir. Anda cukup membayar PBB hingga tahun terjadinya transaksi jual beli. Setelah terjadinya transaksi jual beli, maka kewajiban membayar PBB akan dibebankan kepada pembeli properti.
2. Pajak Penghasilan (PPh)
Penjual properti juga berkewajiban untuk membayar Pajak Penghasilan (PPh). Hal ini dikarenakan penjual merupakan pihak yang menerima uang hasil transaksi jual beli properti. Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 34 Tahun 2016, disebutkan bahwa penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah penghasilan yang diterima oleh pihak yang mengalihkan dan dikenakan pajak sebesar 2.5% dari jumlah bruto nilai penjualan properti. Pembayaran PPh harus dilakukan sebelum AJB diterbitkan sesuai dengan harga rumah yang disepakati oleh penjual dan pembeli.
3. Biaya Notaris
Setiap proses yang berhubungan dengan transaksi penjualan properti harus dilakukan dihadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Notaris yang ditunjuk harus berdomisili di sekitar lokasi properti yang dijual. Biaya notaris sudah ditentukan oleh pemerintah. Hal ini merupakan tanggung jawab penjual. Akan tetapi, Anda dapat melakukan negosiasi kepada pembeli untuk dapat membayar biaya notaris jika pembeli bersedia. Hal ini bisa meringankan beban biaya administrasi dalam proses transaksi penjualan properti.
Dalam proses transaksi jual beli properti, pembeli tak luput dari pajak dan biaya administrasi. Sebagai pembeli properti, Anda jangan hanya menyiapkan budget senilai harga properti yang akan dibeli. Akan tetapi, Anda juga harus menyiapkan sejumlah dana untuk pajak dan biaya lainnya yang akan dibebankan kepada pembeli. Pajak dan biaya tersebut, wajib Anda bayarkan sebelum proses AJB.
Daftar pajak & biaya administrasi yang dibebankan kepada pembeli:
1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Pembeli akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10% dari harga properti. Apabila Anda melakukan pembelian properti primary, maka PPN tersebut dapat dibayarkan langsung kepada developer sebagai badan usaha yang dimiliki oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP). Akan tetapi jika anda membeli properti secondary dimana penjualnya bukan PKP, maka Anda harus melakukan pembayaran PPN ke kas negara.
2. Biaya Pengecekan Sertifikat
Sebagai pembeli properti terutama properti secondary, Anda harus lebih berhati-hati dalam melakukan pengecekan keaslian sertifikat. Terkadang banyak oknum penjual nakal, yang memberikan sertifikat palsu kepada penjual, sehingga penjual tetap menjadi pemilik sah properti tersebut dan mendapatkan keuntungan dari penjualan properti berbekal sertifikat palsu. Untuk menghindari hal ini, Anda perlu untuk melakukan pengecekan keaslian sertifikat. Biaya pengecekan sertifikat relatif terjangkau, yaitu sekitar Rp.100.000,-. Ada baiknya Anda melakukan pengecekan keabsahan sertifikat properti terlebih dahulu agar tidak terjadi masalah hukum dikemudian hari.
3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah sebuah bea yang dibebankan kepada pembeli properti. BPHTB yang akan dikenakan adalah sebesar 5% dari Dasar Pengenaan Pajak. Dasar Pengenaan Pajak adalah hasil pengurangan Nilai Perolehan Objek Pajak (Harga transaksi properti) dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP di daerah DKI Jakarta adalah sebesar Rp.80.000.000,-. NPOPTKP dapat berbeda tergantung pada lokasi properti yang ditransaksikan.
Pengenaan BPHTB sama halnya dengan PBB. Ada beberapa pengecualian pengenaan BPHTB. BPHTB dikecualikan untuk perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik, Badan atau Organisasi Perwakilan Internasional yang ditetapkan oleh Pemerintah, wakaf, hasil warisan serta properti yang digunakan untuk kepentingan umum seperti tempat ibadah. Pengenaan BPHTB juga dikenakan untuk properti yang berada diatas nilai NPOPTKP.
4. Biaya Akta Jual Beli (AJB)
Pembuatan AJB dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai PP No. 37 Pasal 2 Tahun 1998. Biaya untuk melakukan AJB adalah 1% dari nilai transaksi properti. Namun, terkadang PPAT meminta biaya lebih dari 1% terutama apabila properti yang ditransaksikan cukup tinggi. Biaya AJB ditanggung oleh pembeli kecuali adanya negosiasi khusus dengan penjual.
5. Biaya Balik Nama Sertifikat
Apabila Anda melakukan pembelian properti terutama properti secondary, sebaiknya langsung melakukan proses balik nama sertifikat. Hal ini sangat penting dilakukan agar menghindari klaim kepemilikan properti yang telah dibeli, karena nama di sertifikat masih terdaftar nama pemilik sebelumnya. Biaya Balik Nama Sertifikat biasanya mencapai 2% dari nilai transaksi. Berbeda apabila Anda bertindak sebagai pembeli properti primary. Biasanya proses balik nama ini diurus dan ditanggung oleh developer.
Proses transaksi jual beli properti memang cukup panjang. Pastikan Anda menyiapkan sejumlah dana untuk membayar berbagai pajak dan biaya administrasi lainnya. Hal ini untuk kebaikan Anda. Pastikan Anda mempercayakan Ray White sebagai partner transaksi jual beli Anda. Kami siap membantu Anda, dalam setiap proses transaksi jual beli properti.
Temukan listing properti terlengkap di Indonesia, hanya di Ray White. Berbagai jenis properti, baik rumah, apartemen, hingga commercial property ada di Ray White. Selain itu, Ray White merupakan agen properti nomor satu di Indonesia yang meraih Top Brand Awards selama 7 tahun berturut-turut dari 2013 hingga 2019 dan tercatat sebagai anggota Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI). Jaringan Ray White sangat luas, baik properti lokal maupun properti internasional. Hanya di Ray White, bukan yang lain karena Ray White memberi bukti bukan janji.
Source: Unsplash
Share
