Sebagai pemilik ataupun penggemar properti, tentunya Anda sudah tidak asing lagi dengan istilah Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Keduanya dapat digolongkan sebagai bukti kepemilikan bangunan atau tanah yang sah dan diakui. Namun, apakah Anda sudah tahu perbedaan diantara keduanya dan mana yang harus Anda pilih?
Apa itu Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)?
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) merupakan bukti kepemilikan hak bagi pemegang sertifikat untuk dapat mempergunakan atau mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, melainkan tanah milik negara maupun pihak lain dalam kurun waktu tertentu.
Pada umumnya, SHGB memiliki masa berlaku selama 30 tahun, namun masih dapat diperpanjang lagi hingga 20 tahun kedepan. SHGB sendiri paling banyak dipilih oleh developer perumahan atau apartemen karena keduanya kerap melakukan pembangunan di atas tanah milik orang lain.
Apa itu Sertifikat Sertifikat Hak Milik (SHM)?
Sertifikat Hak Milik (SHM) bisa diartikan sebagai dokumen yang menunjukkan status kepemilikan tanah dan bangunan dengan kedudukan tertinggi menurut hukum di Indonesia. Dengan memiliki SHM berarti Anda memiliki hak penuh dan seutuhnya atas tanah beserta bangunan di atasnya tanpa adanya batasan waktu tertentu.
Perbedaan Antara SHM dan SHGB
SHM menunjukkan bukti kepemilikan atas tanah beserta bangunannya tanpa ada batasan waktu tertentu. Lain halnya dengan SHGB yang hanya menunjukkan hak kepemilikan atas bangunan yang ada di atas tanah dan dibatasi oleh jangka waktu tertentu.
Apabila jangka waktu sudah berakhir, maka harus segera diperpanjang atau tanah yang ditempati harus dikembalikan kepada pemiliknya.
Properti dengan status SHM memiliki tingkat keamanan yang lebih tinggi karena berarti tanah dan seluruh bangunan yang ada di atasnya merupakan kepemilikan Anda sepenuhnya. Dengan ini, properti SHM juga tidak jarang dijadikan jaminan atau agunan di bank.
Berbeda dengan SHGB yang memiliki resiko besar apabila Anda tidak melakukan perpanjangan secara tepat waktu, terlebih jika Anda menggunakan tanah tersebut sebagai tempat usaha atau hunian karena tanah tersebut akan menjadi hak milik dari pemilik tanah aslinya kembali.
Properti berstatus SHM hanya bisa dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI) dan badan hukum Indonesia saja. Sedangkan SHGB sifatnya lebih fleksibel karena bukan hanya warga negara Indonesia (WNI) saja yang dapat memilikinya, melainkan warga negara asing (WNA) dan badan hukum asing sekalipun berhak mendapatkannya selama memiliki izin yang sah dan resmi untuk menjalankan bisnis di Indonesia.
SHM yang memberikan hak kepemilikan penuh tentunya akan mencapai nilai jual yang lebih tinggi dibandingkan dengan properti yang hanya berstatus SHGB. Disamping itu, para calon pembeli cenderung lebih tertarik untuk membeli properti berstatus SHM karena adanya status kepemilikan yang lebih kuat dan tidak terikat oleh batas waktu apapun.
Kelebihan dari SHM Dibanding dengan SHGB Sehingga Penting untuk Mengkonversikannya?
SHM merupakan sebuah bukti bentuk kepemilikan yang paling tinggi di Indonesia, yang mana tentunya menyediakan kepastian hukum yang lebih kuat daripada SHGB.
Lain halnya dengan status SHGB yang memiliki batas waktu maksimal atas sebuah kepemilikan properti, kepemilikan SHM memiliki jangka waktu yang tak terbatas, atau dengan kata lain, status kepemilikan akan terus berlaku seumur hidup pemiliknya.
SHM memberikan fleksibilitas kepemilikan yang lebih besar daripada SHGB. Dengan mengantongi status kepemilikan SHM, Anda memiliki kekuasaan penuh untuk membangun, menggunakan, dan mengembangkan properti karena tidak ada keterikatan pada pihak lain. Selain itu, properti SHM juga bisa dijadikan sebagai aset yang jauh lebih menjanjikan, mudah untuk diperjual belikan, disewakan, dijadikan jaminan bank, digadaikan, atau bahkan diwariskan ke generasi-generasi selanjutnya sesuai dengan hukum yang ada.
Hak kepemilikan yang jelas dan utuh atas tanah beserta bangunan yang ditawarkan oleh properti berstatus SHM memberikan dampak yang signifikan terhadap nilai dari properti itu sendiri. Dimana properti dengan SHM biasanya memiliki harga jual yang jauh lebih tinggi daripada properti lainnya yang hanya berstatus SHGB.
Cara Mengkonversi SHGB ke SHM
Jika dibandingkan dengan proses perpanjangan SGHB, secara keseluruhan, proses konversi SHGB ke SHM tergolong lebih singkat, hanya membutuhkan waktu kurang lebih lima hari kerja, yang mana dihitung sejak berkas dilampirkan ke kantor BPN dan segala pembayaran biaya pelayanan sudah diselesaikan.
Mengunjungi Kantor ATR/BPN sesuai dengan lokasi properti yang hak miliknya akan dikonversikan.
Melampirkan seluruh persyaratan dokumen yang diminta.
Mengisi formulir permohonan beserta dengan tanda tangan di atas materai.
Menyelesaikan proses pembayaran seharga RP 50.000 untuk tanah dengan luas maksimal 600 meter persegi melalui petugas yang berada di loket pembayaran.
Menunggu tindak lanjut dari petugas kantor BPN terkait permohonan perubahan status SHGB menjadi SHM.
Menyiapkan dana yang kemungkinan akan dibebankan oleh Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Menunggu BPN untuk menyelesaikan proses pembukuan hak dan penerbitan sertifikat tanah.
Mengambil SHM di loket pelayanan.
Syarat untuk Balik Nama SHGB ke SHM
Formulir permohonan bermaterai yang sudah diisi dan ditandatangani.
Bukti pembayaran pada saat pendaftaran hak.
Surat kuasa apabila dikuasakan.
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang asli.
Surat keterangan Kepala Desa atau Lurah setempat bagi perubahan hak dari SHGB menjadi SHM untuk rumah tinggal dengan luas sampai dengan 600 meter persegi.
Mengisi keterangan Identitas diri; Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon; Pernyataan tanah tidak sengketa; dan Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik.
Surat pernyataan bermaterai atas kepemilikan perumahan lebih dari lima bidang.
Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Fotokopi identitas pemohon; Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK).
Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
Formulir permohonan pengajuan perubahan SHGB ke SHM.
Biaya Balik Nama SHGB ke SHM
Setelah seluruh proses penyerahan dokumen kepada petugas BPN sudah diselesaikan, Anda akan dimintai sejumlah uang sebagai biaya pengubahan dokumen legalitas. Biaya untuk membalik nama SHGB ke SHM sendiri bisa dikatakan cukup besar. Kisaran biaya yang dibutuhkan sangat variatif bergantung pada ukuran luas tanah yang ingin dibalik namakan. Maka dari itu, penting bagi Anda untuk memperhitungkan kisaran biaya dan menyiapkan dananya sebelum memutuskan untuk merubah status kepemilikan properti Anda.
Berikut rincian biaya yang harus dibayarkan:
Biaya pendaftaran sebesar RP 50.000 untuk luas tanah sebesar 600 meter persegi.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari jumlah keseluruhan transaksi yang sebelumnya sudah dikurangi dengan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
Biaya jasa untuk pengukuran tanah
Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Biaya Konstatering Report
Mengetahui definisi serta perbedaan yang signifikan antara SHGB dan SHM penting bagi Anda yang sedang berencana untuk membeli properti, ataupun yang sedang bimbang untuk melakukan perubahan status hak milik properti. Jika Anda ingin memiliki hak kepemilikan sepenuhnya tanpa dibatasi oleh waktu, maka SHM adalah pilihan terbaik yang bisa Anda dapatkan.
