Properti adalah investasi yang menguntungkan. Properti terbukti secara konsisten mengalami apresiasi harga. Nilainya tidak akan sama dari tahun ke tahun. Tak hanya sebagai investasi, properti merupakan satu-satunya investasi yang fisiknya dapat melindungi diri dan keluarga dari segalaXD cuaca. Tidak seperti emas yang hanya bisa digenggam atau saham yang hanya dilihat secara grafik.
Hal ini menyebabkan properti menjadi sangat menarik untuk dimiliki. Para investor umumnya memiliki beberapa properti yang tidak dipakai sendiri. Para investor kerap membeli properti untuk dijadikan bisnis. Bisnis tersebut bisa berupa kost-kostan, disewakan ke orang lain atau dijadikan tempat usaha. Namun, beberapa investor lebih senang membeli rumah untuk dijual kembali. Banyak sekali cara cepat jual rumah yang bisa dijadikan inspirasi. Harga merupakan salah satu cara jual rumah cepat.
Pertanyaan yang kerap ditanyakan adalah mengenai berapa harga yang wajar untuk properti yang akan dijual. Pertanyaan-pertanyaan tersebut berkaitan dengan cara melakukan appraisal harga rumah dijual. Seberapa wajar rumah tersebut dijual dengan harga tertentu? Apakah terlalu mahal atau kemurahan?
Dalam melakukan aktivitas jual beli rumah, para investor harus mengetahui bahwa nilai sebuah property sangat dipengaruhi oleh beberapa faktor. Faktor-faktor tersebut saling mempengaruhi satu sama lain sehingga menghasilkan sebuah angka yang disebut dengan harga pasaran. Faktor-faktor tersebut bisa berasal dari faktor mikro, makro serta konsistensi pengembangan oleh developer. Apa saja pengaruhnya? Berikut penjelasannya.
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Rumah
Faktor mikro adalah faktor yang berasal dari fasilitas sekitar kawasan residensial yang diperjualbelikan. Anda bisa mempelajari fasilitas-fasilitas surrounding daerah perumahan yang akan Anda jual. Harga properti yang berdekatan dengan pusat perbelanjaan elite seperti mall akan lebih mahal dibandingkan dengan rumah yang berada di sekitar pasar tradisional. Begitu juga dengan infrastruktur transportasi dan tingkat strategisnya akses menuju perumahan.
Rumah atau apartemen yang berlokasi strategis akan lebih mahal dibandingkan properti sejenis dengan luas yang sama di lokasi yang kurang strategis. Sekarang ini, sedang trend apartemen berkonsep TOD. Apartemen dengan konsep TOD hanya selangkah dengan akses transportasi seperti LRT, MRT, BRT dan KRL. Harga apartemen dengan konsep TOD tentu akan berbeda dengan apartemen yang jauh dari akses transportasi. Apalagi, jika apartemen tersebut berada dekat exit toll. Tentu harga yang ditawarkan akan lebih mahal lagi.
Fasilitas lain seperti rumah sakit, sekolah, tempat ibadah juga akan mempengaruhi nilai properti. Semakin banyaknya fasilitas yang memudahkan masyarakat dalam melakukan kehidupannya maka nilai propertinya akan lebih mahalhttps://www.raywhite.co.id Penting bagi Anda untuk melihat surrounding dari sebuah properti. Pastikan hunian tersebut memiliki fasilitas pendukung yang tidak jauh dari hunian Anda.
Akan tetapi, tidak semua fasilitas bisa membuat harga properti naik. Hunian di sekitar fasilitas Tempat Pembuangan Akhir (TPA) atau Tempat Pekuburan Umum (TPU) akan sulit untuk dijual kembali. Tentu akan tetap mengalami apresiasi harga tetapi besarannya tidak sebanyak dengan properti yang jauh dari fasilitas TPA dan TPU. Pastikan Anda membeli properti yang tepat untuk investasi jangka panjang.
Beberapa kepercayaan mengenai rumah tusuk sate dan rumah dengan nomor tertentu juga sebaiknya dihindari. Hal ini bukan karena mendukung kepercayaan tersebut tetapi properti Anda jadi lebih sulit dijual. Calon pembeli properti Anda menjadi lebih segmented. Beberapa orang yang mempercayai hal tersebut akan enggan membeli properti yang ditawarkan meski memiliki lokasi dan fasilitas yang bagus.
Situasi ekonomi makro juga mempengaruhi nilai apresiasi rumah. Pandemi Covid-19 yang terjadi saat ini, mengakibatkan gelombang yang luar biasa bagi semua sektor perekonomian. Properti adalah salah satu sektor yang terkena dampaknya. Pandemi mengakibatkan tingginya supply properti karena banyak masyarakat yang menjual properti karena Butuh Uang (BU). Hal ini mengakibatkan harga properti nasional mengalami penurunan. Bagi seorang investor, sekarang bukan waktunya menjual properti tetapi sekarang adalah waktu yang tepat beli properti. Mengapa demikian?
Penurunan harga rumah membuat peluang baru untuk mendapatkan properti dengan harga beberapa tahun lalu. Artinya, Anda berpotensi mendapatkan keuntungan yang luar biasa setelah pandemi ini reda. Anda juga akan mendapatkan keuntungan berupa keringanan DP selama pandemi. Pemerintah juga memberikan insentif berupa kebijakan loan to value.
Kebijakan loan to value memungkinkan Anda melakukan down payment sebesar 5% saja. Tidak seperti kebijakan sebelumnya yang mengharuskan melakukan down payment sebesar 20% hingga 30%. Oleh sebab itu, kebijakan makro ini cukup memberikan stimulus bagi perekonomian makro khususnya di sektor properti. Itu sebabnya, sekarang adalah waktu yang tepat untuk membeli properti.
Kenaikan nilai tukar juga menyebabkan kenaikan harga properti. Rumah dengan segmen menengah atas akan secara otomatis mengalami kenaikan. Hal ini dikarenakan material impor yang digunakan seperti marmer dan sanitasi impor mengalami kenaikan harga akibat kenaikan nilai tukar. Rumah segmen menengah bawah akan cenderung stabil karena material yang digunakan adalah material lokal.
Harga properti juga dipengaruhi oleh konsistensi pengembangan yang dilakukan Developer. Developer yang konsisten melakukan pengembangan wilayah residensial dengan membangun berbagai fasilitas umum dan fasilitas sosial akan menjadi nilai tambah sebuah kawasan residential. Fasilitas-fasilitas tersebut akan tidak hanya dibutuhkan oleh pemilik properti, tetapi juga meningkatkan harga properti jangka panjang. Selain itu, dukungan pemerintah dalam pembangunan infrastruktur transportasi akan sangat berpengaruh terhadap harga properti. Properti di sekitar areapembangunan infrastruktur transportasi akan mengalami kenaikan harga secara otomatis.
Berbicara mengenai nilai tidak selalu membahas soal harga properti. Nilai dapat diartikan sebagai sesuatu yang bukan harga tetapi mempengaruhi harga. Sebuah properti yang bernilai dapat dilihat dari berbagai fasilitas dan infrastruktur di sekitar area properti. Harga properti yang ditawarkan sebaiknya sesuai dengan banyaknya fasilitas dan infrastrukturnya. Terdapat beberapa cara untuk melakukan penilaian harga properti yang wajar.
Cara Melakukan Penilaian Harga Properti Wajar
Melakukan penilaian harga properti berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan salah satu cara termudah dalam menilai harga properti wajar. NJOP dianggap sebagai salah satu ‘patokan’ nilai jual properti yang diakui pemerintah. Nilai NJOP juga mempengaruhi besaran Pajak atas Bumi dan Bangunan (PBB). Menilai harga properti berdasarkan harga NJOP bukan merupakan kesalahan, tetapi terkadang harga pasaran properti tersebut bisa berbeda dengan NJOP. Di kota besar, biasanya nilai NJOP hanya sekitar 25% - 50% dari nilai asli properti tersebut.
Untuk mendapatkan besaran harga yang aktual, Anda harus melakukan benchmark dengan properti sejenis di sekitar properti yang dijual. Anda akan sangat dimudahkan apabila melakukan benchmark area perumahan atau apartemen. Hal ini dikarenakan ukuran luas tanah dan bangunannya kemungkinan akan mirip jika diperbandingkan dengan tipe yang sama. Lalu bagaimana jika properti yang dijual tidak berada di kompleks perumahan atau apartemen?
Rumah yang dibangun tanpa developer atau yang dahulu berupa kavling akan berbeda metodenya perbandingannya. Anda harus mencari tahu harga pasaran tanah dan bangunan di kawasan tersebut dalam meter persegi. Cari tahu rumah lain yang akan dijual dan tanyakan berapa harganya. Anda bisa membagi harga jualnya dengan total luas tanah dan luas bangunannya untuk mendapatkan harga per meter persegi. Pastikan Anda menghitung beberapa properti pembanding untuk mendapatkan harga rata-ratanya. Kemudian Anda bisa mengalikan harga rata-rata per meter persegi yang didapatkan dengan luas tanah dan bangunan yang ditawarkan. Jika berbeda maka ada indikasi bahwa properti tersebut underprice atau overprice.
Jika hasil perkaliannya dibawah harga rata-rata properti yang dijual, maka properti yang ditawarkan dapat dikatakan underprice. Artinya, harga yang ditawarkan dibawah harga pasaran. Anda harus bertanya alasan mengapa pemilik properti menjual properti tersebut dibawah pasaran. Properti undervalue bisa bersifat positif dan negatif. Undervalue dapat bersifat positif apabila Anda membeli properti saat lagi krisis seperti saat pandemi global Covid-19. Dimana harga properti mengalami penurunan drastis secara keseluruhan. Anda akan berpeluang mendapatkan keuntungan drastis setelah pandemi usai. Properti undervalue bisa terjadi karena pemilik memiliki kebutuhan mendadak sehingga ingin menjual properti dengan cepat. Jika legalitasnya dianggap sah dan kondisi pemilik sedang butuh uang, maka Anda disarankan membeli properti tersebut. Maka, Anda akan mendapat keuntungan otomatis karena harga pasarannya diatas harga beli yang Anda bayarkan.
Anda harus waspada terhadap undervalue negatif. Bisa saja ada sesuatu yang ganjil yang disembunyikan. Pastikan Anda melakukan pengecekan legalitas dan keabsahan sertifikat kepemilikan properti terlebih dahulu. Jika legalitas properti tersebut meragukan, sebaiknya Anda jangan membelinya. Terdapat resiko penipuan, sengketa atau gagal bangun yang menghantui pembangunan properti tersebut.
Properti yang ditawarkan bisa saja overprice apabila hasil perkaliannya, diatas harga rata-rata properti yang dijual. Biasanya, properti yang dijual 20% diatas harga pasaran sudah masuk ke dalam kategori properti overvalue. Artinya, harga yang ditawarkan diatas rata-rata. Sebaiknya Anda melakukan negosiasi kepada penjual dengan memberikan hasil benchmark. Jika penjual tidak mau melakukan negosiasi, sebaiknya Anda tidak membeli properti tersebut karena waktu yang dibutuhkan untuk mencapai keuntungan menjadi lebih lama. Terkecuali, apabila Anda benar-benar senang dengan rumah tersebut.
Harga sewa bisa dijadikan cara untuk menentukan harga jual wajar sebuah properti. Metode penilaian menggunakan harga sewa dapat dilakukan apabila di sekitar properti tersebut tidak ada properti yang dijual. Pada umumnya, harga sewa sebuah properti sebesar 3-5% dari harga seharusnya. Misalnya, harga sewa sebuah rumah adalah Rp. 15.000.000,- per tahun, maka harga pasaran rumah tersebut sekitar Rp. 300.000.000 hingga Rp. 500.000.000,-. Akan tetapi, hasilnya akan lebih akurat jika Anda melakukan benchmark menggunakan metode harga jual kompetitor seperti yang telah dijelaskan sebelumnya.
Harga properti dapat dipengaruhi oleh spesifikasi rumah. Spesifikasi dapat berupa kualitas material bangunan dan fasilitas dalam rumah. Apabila material yang digunakan berkualitas tinggi seperti penggunaan marmer pada lantainya, penggunaan material impor dalam pembangunannya serta sanitasi bermerek, maka akan terjadi perbedaan nilai properti. Jika rumah yang dibangun bertujuan untuk ditinggali maka penggunaan material impor berkualitas tinggi akan meningkatkan kenyamanan dan prestige penghuninya. Tetapi apabila properti tersebut bertujuan untuk disewakan atau dijual kembali, maka perbedaan harga sewa dan harga jualnya tidak berbeda jauh dari pasaran yang seharusnya. Selisihnya terkadang tidak sebanding dengan pengeluaran Anda dalam menambahkan spesifikasi.
Begitu pula dengan penggunaan furniture dan desain interiornya. Pastikan Anda menggunakan furnitur dan desain yang netral sehingga disukai banyak orang. Penggunaan furnitur terlalu mewah seperti furnitur yang terbuat dari kayu jati akan membuat pembeli properti Anda menjadi lebih segmented karena termasuk ke dalam kategori barang hobi yang harganya bernilai tinggi. Pastikan Anda membeli rumah dengan spesifikasi material yang sesuai dengan kebutuhan Anda.
Fasilitas di dalam properti juga dapat mempengaruhi harga. Rumah dengan fasilitas kolam renang akan berbeda harganya dengan rumah tanpa kolam renang. Beberapa fasilitas seperti kolam renang, basement dan taman dengan gazebo merupakan beberapa contoh fasilitas yang bersifat optional. Jika fasilitas tersebut tersedia, tentu akan meningkatkan nilai properti. Tetapi, Anda jangan hanya memikirkan kenaikan harga rumah karena adanya penambahan spesifikasi. Anda juga harus memikirkan bahwa adanya kenaikan biaya maintenance untuk property tersebut.
Tidak hanya fasilitas dalam rumah yang mempengaruhi nilai rumah. Fasilitas umum dan fasilitas sosial di sekitar kawasan residensial juga mempengaruhi nilai sebuah properti. Properti Anda akan semakin bernilai apabila berada di sekitar fasilitas pendidikan, kesehatan dan pusat perbelanjaan. Properti Anda juga semakin bernilai apabila dekat dengan infrastruktur transportasi yang memudahkan mobilitas penghuninya. Ini merupakan faktor mikro yang mempengaruhi nilai sebuah properti.
Harga properti di daerah kota mandiri terpadu yang dibangun oleh developer ternama akan lebih menguntungkan dibandingkan apabila Anda membeli rumah di cluster yang dibangun oleh developer yang kurang ternama. Mengapa demikian? Hal ini dikarenakan adanya konsistensi pengembangan yang dilakukan oleh developer. Properti yang dibangun oleh developer ternama biasanya akan lebih menguntungkan karena developer tidak hanya membangun dan menjual properti saja, tetapi juga menawarkan sebuah fasilitas dan jaminan pengembangan jangka panjang. Hal berbeda akan ditemukan pada developer yang kurang ternama, dimana biasanya pengembangan usai setelah semua produk propertinya laku. Pastikan Anda membeli properti yang developer memiliki reputasi dan menjamin pengembangan kawasan residensial jangka panjang.
Cara Cepat Jual Properti
-
Pastikan Rumah Dalam Kondisi Baik
Pernahkah Anda melihat sebuah iklan rumah dijual tetapi kondisinya buruk? Tentu tidak ada niat untuk membelinya. Jangankan membeli, melihat unitnya saja sudah enggan. Pastikan Anda melakukan renovasi pada rumah yang akan dijual. Anda bisa melakukan cat ulang pada eksterior dan interior rumah. Pastikan Anda juga memperbaiki detail lain seperti keramik jangan ada yang pecah serta atap agar tidak ada yang bocor. Detail ini yang menjadi perhatian calon pembeli. Pastikan Anda melakukan renovasi untuk mempercantik kondisi rumah. Apabila rumah yang akan dijual memiliki fisik “rusak berat”, Anda sebaiknya menjual properti tersebut dengan harga miring. Pada umumnya, rumah dengan kondisi “rusak berat” hanya dihargai seharga tanah saja. Hal itu dikarenakan calon pembeli harus membangun ulang rumah tersebut.
Pastikan Anda memberikan harga wajar pada properti Anda. Seringkali pemilik properti melakukan mark-up pada harga dengan harapan calon pembeli bisa melakukan negosiasi sesuai nilai pasar. Strategi ini justru menjadi bumerang bagi pemilik properti. Calon konsumen akan enggan menghubungi penjual karena harga yang ditawarkan sudah diatas harga pasaran. Akan lebih baik, Anda tetap menjual sesuai harga pasaran sehingga menarik calon pembeli.
-
Jual Dibawah Harga Pasaran
Menjual properti dibawah harga pasaran bisa membuat rumah atau apartemen Anda cepat laku. Biasanya para pemilik properti akan menjual propertinya dibawah harga pasaran apabila ada kebutuhan mendesak atau sedang butuh uang (BU). Strategi ini seringkali berhasil mendatangkan calon pembeli. Pastikan harga yang ditawarkan tidak terlalu jauh dari harga pasaran agar tidak menimbulkan kecurigaan atau kekhawatiran calon pembeli.
-
Jual di Timing yang Tepat
Menjual properti di saat yang tepat juga menyebabkan properti Anda lebih cepat laku. Sama halnya membeli properti, menjual properti ada waktunya. Saat ini merupakan buyer’s time karena harga properti sedang mengalami penurunan. Jika Anda menjual properti saat ini, maka Anda akan rugi besar jika harga properti naik menjadi seller’s time. Sebaiknya, Anda menjual properti saat sedang booming.
Anda juga harus memperhatikan waktu-waktu seperti hari raya. Menjual properti di saat hari raya juga merupakan saat yang kurang tepat. Fokus masyarakat pada saat hari raya adalah liburan atau mempersiapkan kebutuhan hari raya. Bukan mencari rumah. Sama halnya menjual properti di bulan-bulan yang bertepatan dengan masuk sekolah.
Anda juga tidak disarankan menjual rumah disaat cuaca buruk. Menjual properti di musim hujan akan membuat properti Anda tidak laku. Begitu pula apabila Anda menjual properti setelah terjadinya bencana alam. Calon pembeli akan merasa “malas” untuk berpergian karena situasi yang kurang mendukung.
-
Jual Properti Anda Secara Online di Akhir Pekan
Menawarkan properti secara online di akhir pekan merupakan hal yang tepat. Mengiklankan properti di media cetak sudah tidak zaman. Di era digital semua bisa dilakukan secara online melalui gadget. Perlu diketahui bahwa calon pembeli lebih banyak melihat iklan online di akhir pekan. Hal ini dikarenakan calon pembeli sibuk bekerja di tengah pekan dan hanya memiliki waktu luang di akhir pekan. Untuk itu, pastikan Anda menjual properti secara online di akhir pekan.
-
Gunakan Foto Properti Terbaru dan Berkualitas Tinggi
Hal ini terkadang luput dari perhatian. Sangat penting mengiklankan properti dengan foto terbaru properti tersebut untuk menampilkan kondisi sebenarnya. Foto yang berkualitas rendah juga mengurangi minat calon pembeli. Calon pembeli tidak bisa melihat dengan jelas kondisi properti dan terkesan bahwa iklan properti tersebut merupakan listing lama yang tak kunjung terjual. Jadikan foto properti menjadi first impression yang baik bagi calon pembeli.
-
Gunakan Jasa Agen Properti
Menggunakan jasa agen properti adalah cara yang tepat bagi Anda yang tidak pernah menjual properti. Agen properti akan memberikan Anda arahan bagaimana menjual properti yang baik dan benar. Anda juga akan lebih tenang karena semua proses jual beli properti mulai dari showing, negosiasi dan berbagai proses di notaris akan dibantu oleh agen properti. Memang jika menggunakan jasa agen properti, Anda harus memberikan komisi yang cukup besar. Hal tersebut akan sebanding dengan panjangnya proses jual beli properti. Pastikan Anda memilih agen properti yang profesional untuk menghindari penipuan. Lihat tips memilih agen properti.
Ray White adalah agen properti yang profesional. Ray White telah hadir di Indonesia sejak 23 tahun lalu. Berbagai penghargaan telah diraih Ray White. Salah satunya adalah Top Brand Awards selama 7 tahun berturut-turut. Ray White juga secara konsisten mengembangkan bisnisnya hingga memiliki 175 kantor di 25 kota besar. Jaringan bisnis Ray White tidak hanya di Indonesia tetapi juga di Australia, Singapura, India hingga Uni Emirat Arab. Anda bisa melakukan investasi properti luar negeri melalui Ray White. Urusan properti, Ray White ahlinya.
Ray White memberi bukti, bukan janji!
Source : Bank Indonesia, Ciputra, Detik, iProperty, Lamudi, Lippo Cikarang, Freepik, Pixabay.
Share
