Tanah adalah lapisan terluar bumi yang merupakan landasan vital bagi semua kehidupan di muka bumi, tanah yang menjadi tempat semua makhluk hidup melangsungkan kehidupannya baik yang hidup di permukaan nya maupun yang hidup di dalamnya.
Tanah yang dalam pembentukannya memiliki ciri khas dan fungsi masing-masing, membuat pengelolaannya pun bervariasi, ada tanah yang memiliki unsur hara yang cocok digunakan untuk komoditas pertanian dan perkebunan, ada yang terbentuk dari endapan sungai, endapan vulkanik, dipengaruhi oleh curah hujan dan lain sebagainya. Kondisi geologi tanah juga mengambil peranan besar dalam perkembangan dan pengelolaan tanah dalam suatu wilayah.
Dewasa ini, pemanfaatan tanah seiring dengan perkembangan zaman pun semakin luar biasa, perkembangan pertambahan penduduk mendorong perkembangan teknologi, industri, ekonomi. Peradaban manusia yang semakin maju membuat status tanah bagai primadona bagi mereka yang bisa melihat kesempatan terbaik bersama agen properti untuk melakukan investasi di sektor ini.
Jual Beli Tanah : Sistem Harga Tanah
Nilai jual tanah mulai dikenal sejak peradaban manusia berkembang, sejak sebuah negara mulai berdiri dan diberlakukannya batas-batas wilayah sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku.
Di Indonesia sendiri undang-undang yang mengatur tentang tanah terdapat dalam Undang – Undang no.5 tahun 1960 yang mengatur pokok-pokok agraria.
Nilai tanah saat ini jika ditinjau dari sudut pandang awam, bisa didasarkan pada banyak atau tidaknya populasi yang menghuni suatu wilayah, dan pembangunan serta roda perekonomian berjalan di atasnya, di lain sisi jika ditinjau dari legalitas hukum, nilai jual beli tanah ditentukan oleh NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), karena sebuah tanah yang berada di suatu wilayah negara sudah pasti memiliki pajak.
Lalu, apakah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tersebut? Secara sederhananya, Nilai Jual Objek Pajak adalah taksiran harga tanah dan bangunan yang diperoleh dari perhitungan berdasarkan luas tanah dan bangunan, nilai ini juga merupakan dasar dari penentuan pajak bumi dan bangunan.
Harga Tanah Berdasarkan Fungsi
Perlu diketahui bahwa ada banyak faktor penentu harga tanah di wilayah tertentu, berita terbaru misalnya, ketika pemerintah telah menetapkan bahwa akan ada pemindahan ibukota baru ke Kalimantan Timur maka perlahan-lahan harga tanah di wilayah lokasi ibukota baru yaitu Penajem Paser Utara dan Kutai Kartanegara mengalami lonjakan, yang tentu saja menjadi angin segar bagi para investor untuk sigap merencanakan pengembangan, nah faktor ini dipengaruhi oleh kebijakan strategis pemerintah, maka ada faktor lain juga yang turut mempengaruhi harga tanah :
1. Lokasi Strategis dengan akses mudah
Lokasi strategis adalah wilayah yang sangat diminati tidak hanya bagi para penggiat ekonomi tetapi juga masyarakat pada umumnya karena berada di pusat kota, tentu saja bagi masyarakat yang menginginkan kemudahan akses ke objek-objek vital, seperti rumah sakit, pusat perbelanjaan, sekolah, dan fasilitas-fasilitas transportasi, seperti stasiun kereta, jalan tol, serta akses jalan yang lebar. Sudah bisa dipastikan, wilayah ini akan memiliki harga tanah dan bangunan yang mahal bila dibandingkan dengan pinggiran kota yang tidak memiliki akses yang lengkap.
2. Objek di atas tanah/ objek di dalam tanah
Faktor yang ini menarik, ternyata apa yang berada di atas tanah yang diperjualbelikan juga memiliki andil besar dalam penentuan harganya, objek-objek yang dimaksud adalah bangunan semi permanen, yang sudah dibangun sebelumnya, dapat berupa sumur, atau benda-benda lain yang bersifat produktif, seperti tanaman ekonomis dan produktif maksudnya adalah tanaman- tanaman yang dijual bisa menghasilkan pendapatan. Di sisi lain objek di dalam tanah juga mempengaruhi, seperti kandungan mineral, logam mulia bahkan minyak, sudah bisa dipastikan tanah yang mengandung materi tersebut akan berkali-kali lipat nilainya, hanya saja tidak semua pemilik tanah mengetahui hal ini, karena dibutuhkan penelitian khusus untuk mengetahui kandungan tanahnya.
Dalam situasi ketika tanah dijual bersama dengan objek – objek ini di atasnya, harga tanah dapat lebih mahal dibandingkan dengan menjual tanah kosong (tidak terdapat komoditas apapun), karena penambahan nilai dari objek yang bisa menambahkan pendapatan jika dibudidayakan.
3. Bebas Bencana Alam
Faktor alam ini juga merupakan faktor yang tidak boleh diabaikan, di kota besar seperti Jakarta, Bandung atau Surabaya, bebas banjir adalah materi yang paling tepat digunakan untuk promosi penjualan sebuah unit properti, harga tanah di wilayah ini akan lebih tinggi dibandingkan wilayah lain yang masih berisiko terkena banjir saat musim hujan.
Tidak hanya banjir, bencana alam lain seperti longsor, erupsi dan gempa menjadi penentu keadaan harga tanah. resiko bencana alam yang minim pada lokasi tanah mendongkrak harga tanah dan bangunan jika dibandingkan dengan yang cukup rawan.
4. Dominasi pengembang, Kenaikan Permintaan
Para pengembang raksasa yang sudah memiliki cakupan wilayah tertentu memiliki kecenderungan menaikkan harga dua hingga tiga kali lipat, hal ini dilandaskan kepada objektif dalam pencarian untung yang membuat mereka menjual tanah lebih tinggi dari harga belinya.
Tidak sampai disitu saja, ketika wilayah tersebut dibangun, dikelola dan dipromosikan serta mulai bertambahnya permintaan konsumen, membuat harga akan meningkat secara otomatis bersama dengan naiknya harga tanah di area tersebut, tidak hanya berhenti di pemukiman, tentu saja dengan populasi yang berkembang, sarana perekonomian pun bertumbuh bersama di wilayah tersebut, sebagai contoh pembangunan mall-mall dan pusat perbelanjaan.
5. Biaya Administratif dan Hitungan tak berwujud
Selain daripada biaya harga tanah atau lahan yang dibeli, ada biaya-biaya lain yang melekat dalam proses jual belinya, dengan banyaknya biaya – biaya administratif, seperti Pajak Pertambahan Nilai (PPN), notaris, biaya akta jual beli, perizinan pengembangan di atasnya, birokrasi dalam pengurusan akta tanah, lalu kemudian ada juga Nilai Jual Objek Pajak (NJOB) serta perhitungan inflasi tiap tahunnya
Harga Tanah di Pulau Jawa dan di Luar Pulau Jawa
Ditinjau dari persebaran penduduk serta potensi pembangunan yang ada, tanah di pulau Jawa memang masih menjadi peringkat pertama untuk harga tanah yang terbilang mahal, yang pada peringkatnya dipimpin oleh DKI Jakarta, ibukota Negara saat ini yang begitu padat dan marak akan kegiatan perekonomian ini menurut survey yang dilakukan situs perumahan online Lamudi pada survey tahun 2014 menembus angka Rp.24,6 Juta per meter persegi dengan fluktuasi 13 persen.
Kenaikan harga tanah paling tinggi tercatat sejak kuartal 1/2013 dipegang oleh wilayah Pancoran dan Kemang-Bangka, berdasarkan hasil riset Bank Indonesia, wilayah yang terletak di Jakarta Selatan itu mengalami kenaikan masing- masing 4,77 % (Kemang-Bangka), 4,9 % (Bangka), pertumbuhan harga tanah tipe atas tersebut mencapai Rp. 5 juta per meter persegi (Pancoran) dan Rp. 14 Juta per meter persegi (Kemang-Bangka). Harga paling mahal tetap dipegang oleh Menteng dengan kisaran di atas Rp. 30 Juta per meter persegi.
Daftar harga tanah di wilayah Indonesia tersebar dan saat ini terdapat kota-kota yang secara statistik memiliki harga tanah yang mahal per meter persegi.
Surabaya yang tidak terlalu jauh jumlahnya dengan Jakarta, berkisar pada harga Rp. 21 Juta dengan fluktuasi 8 persen, wilayah-wilayah lainnya di seluruh Indonesia seperti Manado berada di Rp. 16 Juta, Tangerang Rp. 15,9 juta dengan fluktuasi 10 persen, Depok Rp.15,2 Juta dengan fluktuasi 8 persen, Semarang Rp. 14,8 Juta dengan fluktuasi 15 persen, Bekasi Rp. 14,2 Juta dengan fluktuasi 8 persen , Balikpapan Rp. 11 Juta dengan fluktuasi 18 persen, Bogor Rp. 11 Juta dengan fluktuasi 19 persen, Samarinda Rp. 10,3 Juta dengan fluktuasi 7 persen, Kendari Rp. 9,3 Juta dengan fluktuasi 4 persen, Medan Rp. 7,9 Juta dengan fluktuasi 9 persen.
Saat ini data harga tanah di wilayah tersebut pun fluktuatif dan tidak permanen, para investor atau pun calon pembeli harus rajin melakukan survey di wilayah yang akan dibeli.
Langkah pertama yang dilakukan dalam jual beli tanah adalah dengan meninjau NJOP nya, NJOP yang diterbitkan oleh pemerintah daerah setempat tentu akan selalu terupdate setiap tahunnya.
Perhitungan sederhana nya adalah sebagai berikut, misalnya anda ingin menjual tanah di daerah Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, NJOP paling rendahnya sesuai dengan pergub DKI Jakarta Nomor 24 tahun 2018 adalah Rp.3.745.000,-, jika luas tanah anda 200 meter persegi, maka anda tinggal mengalikan luas tanah anda dengan Rp. 3.745.000,- yang hasilnya adalah Rp. 749.000.000,-.
Tanah bisa dijual di atas NJOP namun harus memperhatikan rata-rata penjualan tanah di lokasi tersebut, jika terlalu mahal maka akan membuatnya susah terjual, harga juga bisa bertambah jika tanah memiliki bangunan di atasnya.
Menariknya, di Jakarta sendiri walaupun secara statistik harga tanah terbilang mahal bukan tidak mungkin anda bisa mendapatkan tanah dengan harga yang murah, sebagai contohnya pada penelusuran kompas tahun 2018, pergub baru lahan yang murah terdapat di kepulauan seribu.
Wilayah lain seperti Jakarta pusat yang relatif terjangkau berada di daerah Gambir, di Jl. Setia Kawan per meter perseginya berada di Rp. 4.723.000,-.
Kawasan Jakarta Selatan, harga lahan termurah tersebar di Jl Sahardjo Gang Swadaya, Jl Swadaya, Jl Bedeng, Kampung Bali Matraman, Jl Manggarai Utara dan Jl Menara Air, harga berada di kisaran Rp. 2,4 Juta hingga Rp. 4,1 Juta per meter persegi.
Wilayah Yang Saat Ini Diminati Para Pembeli Tanah
Per 2018 ada wilayah –wilayah saat ini yang merupakan area yang paling banyak dicari berdasarkan data dari Lamudi, Bogor setiap bulannya merupakan kota yang paling banyak dicari oleh pemburu tanah, selama Januari 2018 ada 2.704 orang berniat membeli tanah di Bogor, yang rata-rata harganya mencapai Rp. 2.300.000,- Juta per meter persegi, sementara harga rata-rata rumah di Bogor ada di kisaran Rp. 9.565.217,- per meter persegi. Pencarian properti di kota Bogor pada rentang 18-25 tahun (21,43%), usia 25-32 tahun (64,28%), dan di atas 35 tahun (14,29%).
Urutan kedua ditempati oleh Bandung kota kembang, selama bulan Januari 2018 ada sekitar 2.245 orang berniat membeli tanah sementara harga rata-rata tanah di Bandung mencapai Rp. 4.500.000,-, dan harga rumah adalah Rp.9.866.667,- per meter persegi.
Selanjutnya kota Malang, pada bulan yang sama Januari 2018 sekitar 1.393 orang berminat membeli tanah di sana dengan rata- rata harga Rp. 1.851.852,- per meter persegi, rumah di Malang pun dijual dengan harga rata –rata Rp. 7.575.758,-.
Posisi terakhir dipegang Surabaya, dalam sebulan sebanyak 1.322 orang ingin membeli tanah di sana dengan rata- rata tanah dijual berkisar Rp. 9.500.000,- per meter persegi, sementara rata-rata harga rumah mencapai Rp. 12.500.000,- per meter persegi.
Dinamika harga tanah di Indonesia saat ini semakin bervariatif, para investor pun harus terus up to date dengan pasar karena tiap tahunnya harga tanah mengalami perubahan harga, oleh sebab itu anda membutuhkan para profesional yang dapat memberikan informasi harga tanah terkini kepada anda.
Faktor Terkini yang Mempengaruhi Harga Tanah
Pembangunan infrastruktur sekarang di Indonesia berperan besar dalam naiknya harga tanah. Sebagai contohnya Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) telah mempersiapkan pembangunan tol menuju pelabuhan Patimban yang akan dilakukan pada tahun 2023, hal ini digadang-gadang akan membuat harga lahan di daerah lokasi Patimban akan mengalami lonjakan tinggi. Tentu saja dampak positif dari pembangunan ini akan terus berlanjut, dengan adanya jalan tol tentu saja pengembangan industri – industri baru akan bermunculan dikarenakan adanya akses baru.
Perkembangan harga tanah, benar-benar tidak terlepas dari perencanaan yang akan dibangun di atasnya serta fungsinya.
Di luar pulau Jawa sendiri prediksi melonjaknya harga tanah akan terjadi di wilayah Ibukota baru, Risman Abdul selaku Camat Sepaku, Kabupaten Penajem Paser Utara Kalimantan Timur menyatakan lonjakan harga lahan setelah penetapan lokasi ibukota mencapai dua kali lipat bahkan lebih, yang sejak awalnya Rp. 100 – 200 juta per hektar, kini naik bahkan mencapai milyaran, hal ini tentu saja menjadi kesempatan yang menggiurkan bagi para pemilik tanah untuk menjual tanahnya, hanya saja alangkah lebih baik tidak terburu-buru mengingat harga tanah yang akan semakin naik nantinya ketika pembangunan sudah berjalan.
Bisakah Harga Tanah Turun?
Tanah merupakan entitas “istimewa” yang tidak akan pernah turun harganya, apalagi jika sudah menjadi incaran investor dalam pengembangan pembangunan, tanah akan semakin mahal jika sudah didirikan bangunan atau unit properti.
Beberapa faktor-faktor yang menyebabkan harga unit properti tidak turun diantaranya,
Faktor tanah yang tidak akan bertambah, maksudnya adalah tanah tidak bisa menambah jumlahnya atau menguranginya, suplai dan demand juga mempengaruhi, suplai tanah semakin berkurang di muka bumi ini sementara demand pembangunan semakin gencar, hal ini yang menyebabkan kenaikan –kenaikan harga properti.
Jumlah populasi manusia yang bertambah juga yang tidak dibarengi dengan perluasan tanah membuat harga properti akan semakin naik, faktor inflasi juga mempengaruhi walaupun presentase nya berbeda-beda, selanjutnya kenaikan harga bahan dasar properti seperti harga semen, pasir, batu bata, kayu bila diakumulasikan akan ikut menaikkan harga properti.
Keistimewaan yang tersemat pada tanah sangatlah besar pengaruhnya dalam kehidupan kita sehari-hari dalam sisi properti sendiri tanah adalah harta dan investasi jangka panjang, yang dapat dikelola sehingga menaikkan nilainya berkali-kali lipat, bagi anda yang memiliki hak tanah pada wilayah tertentu, saat ini adalah saat yang tepat untuk mempelajari bagaimana investasi anda ini bisa membawa keuntungan bagi anda dengan mencermati potensi tanah.
Anda membutuhkan konsultan properti terbaik yang membantu anda melakukan perencanaan-perencanaan serta memberikan informasi terupdate tentang kondisi pasar properti tanah saat ini, oleh sebab itu Ray White hadir untuk bersinergi bersama-sama dengan anda, sebagai konsultan properti terpercaya.
Ray White adalah agen properti terbaik di Indonesia dengan jaringan bisnis yang luas. Ray White telah ada di 25 kota besar dengan 175 kantor cabang yang dalam dedikasi dan profesionalisme nya terbukti telah mendapatkan penghargaan Top Brand Awards, yang telah bermitra dengan banyak pihak memberikan yang terbaik, dan Ray White akan tetap menjadi yang terbaik bersama-sama dengan anda.
Ray White, Your Properti Solution!
Sumber : Ray White, online-pajak, bppk.kemenkeu, dekoruma, kompas, lamudi, economy.
Share
