Rumah adalah salah satu jenis properti yang paling favorit untuk dibeli oleh investor. Membeli sebuah rumah bukanlah suatu hal yang mudah. Hal ini dikarenakan oleh banyaknya proses atau tahap-tahap dalam melakukan transaksi jual beli rumah. Banyak faktor yang harus Anda pikirkan seperti lokasi properti, fasilitas perumahan, reputasi developer, denah masterplan pengembangan kawasan, layout rumah, dan sebagainya. Namun, hal yang tak kalah penting adalah memikirkan metode pembelian rumah.
Metode pembayaran rumah patut dipikirkan dan dipertimbangkan secara matang agar Anda terhindar dari resiko gagal bayar. Untuk menghindari hal ini, developer pada umumnya memberikan beberapa metode pembayaran. Pada umumnya, metode pembayaran yang dapat dipilih oleh konsumen adalah cash keras, cash bertahap atau KPR (Kredit Pemilikan Rumah).
Metode pembayaran cash keras adalah sebuah metode dimana Anda melakukan pembayaran secara tunai kepada developer. Namun, sangat sedikit investor yang memiliki fresh money sebanyak ini, sehingga memilih metode kedua yakni cash bertahap. Cash bertahap pada dasarnya adalah cicilan yang dibayarkan kepada developer pada jangka waktu tertentu, biasanya 12-36 kali pembayaran. Jika dirasa masih memberatkan, maka Anda bisa memilih metode pembayaran lainnya, yakni KPR.
APA ITU KPR?
KPR atau Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu fasilitas yang diberikan oleh pihak perbankan sebagai salah satu alternatif metode pembayaran rumah. KPR memungkinkan Anda untuk mencicil rumah selama 10-20 tahun.
Pembayaran menggunakan KPR akan meringankan besaran cicilan bulanan. Walaupun pembelian menggunakan KPR akan dikenakan bunga kredit namun dengan panjangnya periode cicilan, maka besaran cicilan akan lebih terjangkau. Saat ini membeli rumah akan lebih mudah karena banyak sekali produk-produk KPR yang memiliki berbagai fasilitas untuk membantu masyarakat memperoleh rumah impiannya sesegera mungkin. Bahkan diantara produk KPR tersebut, sebagian ditujukan untuk generasi milenial. Hal itu dikarenakan tingginya populasi penduduk milenial di Indonesia dan antusiasnya generasi milenial untuk memiliki rumah. Hal ini dikarenakan kaum milenial sudah paham akan pentingnya berinvestasi, khususnya investasi properti.
Mungkin sebagian dari Anda bingung untuk memilih produk KPR yang tepat dan sesuai dengan preferensi atau kondisi keuangan Anda. Untuk itu, Anda perlu untuk mempertimbangkan setiap produk-produk KPR tersebut sebelum memutuskan untuk bekerja sama dengan bank tersebut untuk mengambil house loan. Berikut tips memilih KPR yang tepat untuk Anda.
CARA MEMILIH KPR YANG TEPAT
-
Bandingkan Setiap Produk KPR
Bagaikan Anda membeli sebuah gadget atau kendaraan bermotor, tentu saja Anda mencari tahu terlebih dahulu spesifikasinya, keunggulan dan kekurangannya serta harganya. Anda memastikan bahwa semuanya sesuai dengan kriteria dan budget Anda. Sama halnya dengan dengan memilih produk KPR, Anda terlebih dahulu harus membandingkan setiap produk KPR. Hal ini sangat penting karena salah memilih produk KPR, maka Anda akan menyesal yang berkepanjangan. Memilih produk KPR layaknya Anda menentukan keuangan Anda 10-20 tahun ke depan. Tidak bisa “asal-asalan” dan jangan tergesa-gesa. Untuk itu, pastikan Anda telah mempelajari dan sudah memahami setiap spesifikasi, fasilitas serta syarat dan ketentuan produk KPR yang Anda pilih.
-
Pilih KPR dengan Bunga Terendah
Dalam menggunakan fasilitas KPR, Anda tentu saja akan dikenakan bunga, baik fix rate maupun floating rate. Apa perbedaan fix rate dengan floating rate? Fix rate adalah bunga yang bersifat tetap selama jangka waktu kredit atau hanya pada jangka waktu tertentu yang ditentukan oleh pihak perbankan dan disetujui oleh nasabahnya, sedangkan floating rate adalah bunga yang mengambang dan besarannya tergantung pada tingkat suku bunga pada waktu tertentu.
Keunggulan menggunakan kredit dengan fix rate adalah Anda tidak perlu khawatir ataupun was-was dengan perubahan suku bunga karena sudah bersifat tetap dan cicilan bulanan Anda dapat diprediksi. Anda akan tetap aman apabila terjadi kenaikan tingkat suku bunga. Akan tetapi, kekurangan menggunakan fix rate adalah apabila terjadi penurunan suku bunga yang berdampak pada semakin kecilnya nilai kredit, maka Anda tetap membayar sesuai fix rate yang disepakati.
Jika Anda menggunakan kredit dengan floating rate maka Anda harus membayar kredit sesuai tingkat suku bunga pada saat terjadinya jatuh tempo pembayaran cicilan rumah. Jika tingkat suku bunga tinggi, Anda harus menyiapkan budget lebih untuk membayar cicilannya, namun jika tingkat suku bunganya rendah maka Anda bisa menikmati cicilan yang cukup ringan tersebut.
Pada umumnya, pihak perbankan lebih menyukai floating rate karena menghindari kerugian akibat perubahan tingkat suku bunga, akan tetapi nasabah biasanya lebih menyukai fix rate. Untuk itu, pada umumnya pihak perbankan memberikan kemudahan dengan memberikan fix rate pada tahun-tahun pertama masa KPR dan kemudian menggunakan tingkat suku bunga yang bersifat floating rate.
-
Beli Properti Saat Buyer’s Time
Kesalahan buyer properti pada umumnya adalah membeli properti saat market sedang naik atau investasi properti sedang trending. Dengan harapan bahwa harga properti akan tetap naik. Hal itu sebenarnya kurang tepat. Mengapa demikian? Apabila Anda membeli properti pada saat properti sedang trending, maka tingkat suku bunga sedang tinggi-tingginya. Hal ini dikarenakan situasi ekonomi sedang bagus dan kondusif sehingga masyarakat bisa memborong properti. Sebaiknya Anda menjadikan momen ini untuk membeli properti bukan membeli properti.
Lalu, kapan waktu yang tepat untuk membeli properti? Anda sebaiknya membeli properti pada saat ekonomi sedang menurun atau pada saat pandemi seperti sekarang ini. Sejak November 2020, Bank Indonesia menurunkan 7-Days Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebagai acuan tingkat suku bunga menjadi 3.75%. Hal ini sebagai stimulus bagi ekonomi nasional dan secara tidak langsung meningkatkan industri properti. Dengan membeli properti pada saat pandemi, maka Anda akan mendapatkan harga properti murah (diskon properti), promo menarik dari developer serta tingkat suku bunga rendah. Maka dari itu, beli properti pada saat ini dan dapatkan margin yang besar setelah ekonomi kembali normal.
-
Membeli Properti Saat Suku Bunga Rendah
Dengan Anda membeli properti pada saat situasi ekonomi sedang tidak normal, justru akan menguntungkan bagi Anda karena Anda akan mendapatkan bunga KPR rendah. Dengan mendapatkan bunga KPR rendah, maka Anda akan mendapatkan margin keuntungan yang cukup besar apabila properti tersebut dijual pada saat kondisi ekonomi sedang bagus atau properti sedang trending. Maka dari itu, sebagai investor properti, sangat disarankan untuk Anda agar membeli properti pada saat pandemi Covid-19 seperti saat ini.
-
Pastikan Kondisi Finansial Anda Tetap Aman Selama KPR
Pastikan kondisi keuangan Anda tetap stabil jika Anda memutuskan untuk mengambil KPR. Hal ini merupakan faktor utama dalam kredit karena yang bisa menentukan kondisi finansial Anda hanyalah Anda sendiri. Loan advisor hanya bisa memberikan saran dan rekomendasi mengenai kesehatan keuangan yang harus Anda lakukan sebelum dan sesudah pengambilan KPR. Loan advisor juga membantu Anda dalam pengajuan kredit ke bank. Namun, setelah KPR disetujui, maka yang akan membayar cicilannya adalah Anda sendiri. Pastikan kondisi finansial Anda tetap stabil setelah pengambilan kredit agar menghindari gagal bayar. Jika terjadi gagal bayar, maka rumah Anda akan disita oleh bank dan uang yang telah Anda bayarkan tidak dapat dikembalikan.
Untuk bisa menentukan kondisi keuangan Anda, maka Anda wajib meminta loan advisor untuk membuat simulasi kredit. Berdasarkan simulasi kredit tersebut, Anda bisa melihat apakah cicilan tersebut mampu Anda bayarkan hingga akhir. Pastikan besaran cicilan maksimal sebesar 30% dari pendapatan bulanan Anda. Pihak bank akan ragu dan menolak pengajuan KPR Anda apabila cicilan tersebut diatas 30% dari pendapatan bulanan Anda.
-
Pilih Tenor Yang Sesuai Kemampuan Anda
Apabila Anda mengambil KPR dengan tenor panjang, maka sisi positifnya adalah besaran cicilan bulanan menjadi lebih ringan. Akan tetapi, sisi negatifnya adalah besaran bunga kredit yang lebih tinggi jika dihitung hingga akhir tenor cicilan dan risiko gagal bayar yang cukup tinggi.
Jika Anda memiliki kecukupan finansial dan ingin mengambil KPR, maka sangat disarankan untuk mengambil tenor sesingkat mungkin. Hal ini akan mengurangi besaran bunga kredit dan rumah tersebut secepatnya menjadi milik Anda. Tenor yang singkat sebaiknya dipilih oleh Anda yang optimis, agresif dan berpenghasilan besar, karena tenor yang singkat akan memperbesar besaran cicilan bulanannya.
-
Melunasi Semua Tagihan Kartu Kredit atau KTA
Persyaratan lain agar Anda bisa mendapatkan persetujuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah tidak ada cicilan lain-lain seperti cicilan kartu kredit (credit card atau jenis pay later e-commerce lainnya), cicilan Kredit Tanpa Agunan (KTA) ataupun tunggakan hutang lainnya di perbankan atau pinjaman online. Pastikan Anda telah melunasi setiap hutang Anda karena akan menghambat proses approval atas pengajuan KPR Anda.
JENIS-JENIS KPR
Jenis KPR konvensional adalah jenis KPR yang paling umum ditawarkan kepada calon buyer atau investor properti. Produk KPR Konvensional diluncurkan oleh semua bank di Indonesia. Perbedaannya hanya pada tingkat suku bunga dan persyaratan pengajuan yang berbeda antar bank. Dalam mengajukan KPR Konvensional, Anda harus menjaminkan jaminan. Jaminan yang diminta bank adalah rumah yang Anda beli.
Jenis KPR Syariah adalah salah satu jenis KPR yang memperhatikan dan berdasar pada syariat Islam. Pada KPR Syariah, perbankan menggunakan prinsip Murabahah (jual-beli) dan atau Musyarakah Mutanaqishah (perjanjian kerjasama sewa). Pada dasarnya, rumah yang Anda beli akan dibayarkan oleh bank tersebut, kemudian Anda membayar kembali rumah tersebut kepada bank pada jangka waktu (tenor) tertentu. Perbedaannya adalah Anda tidak dikenakan bunga bank apapun. Namun, cicilan yang Anda bayarkan sudah termasuk keuntungan untuk bank tersebut.
Jenis KPR Subsidi adalah salah satu jenis KPR yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, dimana nasabah tersebut belum memiliki rumah dan pengajuan pembiayaan untuk rumah tipe 36 ke bawah. Keunggulan KPR bersubsidi adalah tingkat suku bunga yang lebih kecil dari bunga KPR lainnya. Untuk dapat mengajukan KPR Subsidi, Anda bisa mengajukan kepada kepada bank-bank yang menjadi bagian dari penyaluran KPR Subsidi dari Pemerintah.
Berbeda dengan jenis KPR lain yang telah dijelaskan diatas, KPR Refinancing bukanlah kredit untuk membeli rumah, melainkan Kredit dengan jaminan. Anda bisa mengajukan kredit untuk keperluan usaha atau keperluan pribadi dan menjadikan properti Anda sebagai jaminannya. Anda hanya perlu memberikan Surat Kepemilikan Properti milik Anda kepada pihak bank pemberi kredit.
Jenis KPR Take Over adalah fasilitas kredit yang ditawarkan bank untuk memindahkan KPR berjalan dari bank lain ke bank lain untuk mendapatkan bunga yang lebih bersaing. Selain itu, KPR Take Over dilakukan apabila Anda tidak sanggup lagi membayar cicilan dan ingin menjual kepada orang lain yang ingin melanjutkan cicilan tersebut. Kedua hal tersebut merupakan alasan yang kerap menjadi dasar dilakukannya KPR Take Over. Apakah Anda merasa perlu untuk melakukan take over? Bagaimana cara melakukan over kredit rumah? Simak tips dibawah ini.
SYARAT OVER KREDIT RUMAH BEDA BANK
Hal terpenting dalam melakukan take over beda bank adalah kedua bank tersebut setuju melakukan take over KPR. Jika kedua bank telah sepakat melakukan take over, maka pihak yang ingin melakukan over kredit KPR wajib melunasi pinjaman dan membayar semua biaya yang berhubungan dengan proses take over. Setelah pelunasan dan biaya take over dibayarkan, maka sertifikat kepemilikan rumah yang menjadi jaminan diambil oleh bank penerima take over KPR. Setelah semua syarat over kredit KPR diatas terpenuhi, maka proses over kredit dapat dilakukan.
CARA OVER KREDIT RUMAH
-
Re-Appraisal Nilai Jaminan
Pada saat Anda mengajukan pengajuan take over kepada bank, maka hal pertama yang dilakukan oleh bank adalah melakukan re-appraisal atau penilaian kembali nilai jaminan objek KPR, dalam hal ini rumah yang di take over. Tujuan bank melakukan re-appraisal adalah untuk mengetahui nilai rumah yang di jaminan berdasarkan harga pasar saat ini. Nilai pasar sebuah jaminan akan menentukan apakah take over tersebut layak (feasible) dilanjutkan atau tidak. Perlu diketahui bahwa besaran take over yang akan disetujui hanya sekitar 70% dari nilai jaminan.
Re-Appraisal yang dilakukan oleh bank tidak hanya terhadap nilai namun terhadap kejelasan dokumen-dokumen properti, keabsahan legalitas sertifikat properti, kondisi properti yang layak huni serta kriteria lain berdasarkan Standard Operating Procedure (SOP) yang ditetapkan oleh bank tersebut. Setelah dinyatakan lolos re-appraisal, maka proses take over bisa dilanjutkan.
-
Proses Re-Loan (Penilaian Kredit)
Setelah setelah dilakukan re-appraisal dan dinyatakan lolos, maka bank penerima take over akan melakukan re-loan atau melakukan proses kredit. Anda tidak bisa langsung melanjutkan cicilan tersebut sebagaimana pada bank sebelumnya. Mengapa demikian? Hal ini dikarenakan pada saat proses take over rumah yang harganya terus meningkat, maka bisa terjadi nilai kenaikan nilai pinjaman sehingga cicilan bulanannya pun akan semakin besar. Untuk itu, bank akan memastikan apakah debitur memiliki kesanggupan finansial untuk melunasi hutang.
-
Pembayaran Down Payment (DP)
Pada saat bank telah menyetujui untuk memberikan kredit kepada debitur, maka Anda harus membayar down payment kepada bank sebagai tanda jadi dilakukannya proses take over KPR.Tidak seperti pada DP KPR Konvensional sebesar 30%, maka besaran DP ditentukan oleh perhitungan nilai jaminan, nilai kredit KPR bank, sisa pinjaman dan harga jual dari pemilik sebelumnya. Untuk lengkapnya Anda bisa menghubungi Loan Advisor Loan Market Indonesia.
Penting bagi Anda untuk menyiapkan sejumlah dana untuk take over fee atau biaya take over. Take over fee harus dibayarkan terlebih dahulu sebelum biaya KPR dicairkan. Setelah down payment dan take over fee diterima oleh bank, maka KPR Take Over baru bisa dicairkan.
Sangat penting bagi Anda untuk menghitung terlebih dahulu setiap biaya yang harus dibayarkan dengan adanya proses take over KPR ini. Untuk menyikapi hal tersebut, Anda bisa mengkonsultasikan setiap proses pengajuan KPR (Kredit Pemilikan Rumah), pengajuan KTA (Kredit Tanpa Agunan), pengajuan Take Over KPR kepada Loan Market Indonesia. Loan Market merupakan sister company dari Ray White Indonesia yang merupakan spesialis dalam bidang keuangan dan telah membantu masyarakat Indonesia dalam mendapatkan pinjaman bank.
Loan Market akan membantu Anda dalam mengajukan dan mendapatkan kredit sesuai kebutuhan Anda dari perbankan dan multifinance terpercaya. Anda tidak perlu khawatir untuk menjadikan Loan Market sebagai loan advisor Anda karena Loan Market Indonesia telah tercatat dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Loan Market memiliki Visi untuk membangun bisnis dengan prinsip kekeluargaan dan membantu calon nasabah sehingga dapat mengambil keputusan yang tepat dalam hal finansial. Maka dengan Misi untuk menjadi bisnis paling terpercaya dalam membantu nasabah dalam membantu mengambil keputusan finansial dengan membuat proses pinjaman menjadi lebih sederhana, maka tak heran jika sejak pendiriannya pada tahun 2017, Loan Market telah menjadi loan advisor terbaik dan satu-satunya di Indonesia.
Untuk itu, pastikan Anda menjadikan Loan Market sebagai loan advisor kepercayaan Anda.
Sumber : Loan Market Indonesia, Duwitmu, 99, Property Guru, Freepik.
Share
