Sekarang ini memang merupakan dunianya era digital 4.0. Semua hal yang berhubungan dengan bisnis beralih ke dunia digital. Semua bukti transaksi yang biasanya berbentuk fisik yang tertuang di atas kertas kini berubah menjadi file digital yang bisa dibawa kemana saja dan di mana saja. Kepraktisan dalam menyimpan dokumen adalah hal yang paling utama di era digital ini. Anda tidak perlu lagi membeli brankas khusus untuk menyimpan tumpukan dokumen-dokumen penting atau menyewa sebuah Safe Deposit Box (SDB) untuk mengamankan dokumen-dokumen penting milik Anda.
Hal tersebut juga disadari oleh banyak orang termasuk Pemerintah Republik Indonesia. Pemerintah dalam hal ini melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional (Kementerian ATR / BPN) membuat sebuah kebijakan dan inovasi baru. Inovasi tersebut merupakan sebuah Peraturan Menteri (PerMen) Nomor 1 Tahun 2021 yang mengatur tentang Sertifikat Tanah Elektronik atau Sertifikat Elektronik. Peraturan tersebut sudah sah disetujui dan ditandatangani oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Bapak Sofyan Djalil. Peraturan ini mulai berlaku secara efektif mulai tahun 2021.
Dalam peraturan tersebut disebutkan bahwa penerbitan e-certificate tanah dapat dilakukan melalui pendaftaran tanah yang belum terdaftar. Anda juga bisa melakukan konversi sertifikat fisik atau analog menjadi sertifikat tanah digital. Bagaimana cara agar Anda bisa mendapatkan sertifikat elektronik tersebut?
Jika Anda telah memiliki tanah atau properti dan ingin mendapatkan sertifikat tanah elektronik, maka secara prosedur Anda diwajibkan untuk mendatangi Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dan mengajukan permohonan konversi ke sertifikat elektronik. Selanjutnya, Anda harus menyerahkan sertifikat fisik tersebut kepada kantor BPN setempat untuk bukti bahwa Anda memiliki hak atas tanah dan properti tersebut dan layak untuk melakukan konversi sertifikat elektronik.
Setelah dilakukan penyerahan sertifikat secara fisik, nantinya kantor BPN setempat akan mengirimkan sertifikat elektronik tersebut melalui email. Untuk itu, pastikan Anda telah memiliki email sebelum mengajukan konversi sertifikat tanah fisik ke sertifikat tanah digital. Jika Anda belum memiliki email, maka Anda wajib membuat akun email terlebih dahulu. Jangan gunakan atau ‘numpang’ email milik orang lain walaupun masih ada hubungan saudara. Hal ini dikarenakan pemilik email tersebut memiliki atau memegang sertifikat tanah digital Anda dan bisa melakukan hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari.
Kebijakan penerbitan sertifikat elektronik bukanlah sebuah kewajiban yang bersifat ‘paksaan’. Anda tidak diwajibkan untuk melakukan konversi sertifikat fisik ke sertifikat elektronik jika Anda belum yakin akan hal tersebut. Jika Anda secara sukarela ingin mengganti sertifikat fisik menjadi sertifikat elektronik, maka Anda bisa melakukannya sekarang.
Walaupun kebijakan sertifikat elektronik sudah berlaku di tahun 2021, namun sertifikat fisik tetap akan berlaku sebagaimana mestinya. Sertifikat fisik juga tidak akan ditarik oleh BPN dan tetap sah, kecuali Anda bersedia melakukan konversi menjadi sertifikat elektronik.
Proses peralihan dari sertifikat tanah fisik ke sertifikat tanah elektronik dilakukan secara bertahap. Kota Jakarta dan Surabaya merupakan daerah yang menjadi prioritas utama peralihan. Pada kedua daerah ini, infrastrukturnya pun sudah siap dan tinggal dilakukan eksekusi.
Hal ini dilakukan untuk meminimalisir interaksi antara pemohon dan kantor BPN. Selain itu, dilakukan untuk mengurangi konflik, sengketa, pemalsuan, duplikasi serta misinformasi karena dalam penerbitan sertifikat elektronik, data tersebut telah terintegrasi pada sebuah pusat data yang valid.
Bentuk Sertifikat Tanah Elektronik
Sertifikat properti elektronik merupakan hal yang baru dan sedang disosialisasikan. Sama seperti sertifikat fisik, sertifikat elektronik memiliki ciri-ciri tersendiri, seperti:
- Pada bagian sudut kiri atas, terdapat logo Kementerian ATR/BPN.
- Pada bagian tengah atas, terdapat lambang negara berupa Burung Garuda.
- Pada bagian kanan atas, terdapat QR Code atau Barcode untuk mengidentifikasi Nomor Identifikasi Bidang (NIB) dan kode unik atau hash code sertifikat properti elektronik.
- Terdapat nama pemilik tanah dan properti.
- Terdapat gambar bidang tanah atau properti yang dimiliki.
- Terdapat tanda tangan elektronik dari pejabat berwenang sebagai tanda pengesahan sertifikat tanah elektronik.
- Pola dasar sertifikat elektronik yang bergaris halus bergelombang.
- Terdapat logo ATR/BPN sebagai background dari sertifikat properti elektronik.
- Lambang BSrE sebagai penyedia Tanda Tangan Elektronik pada kanan bawah sertifikat elektronik.
Peraturan sertifikat elektronik memang menimbulkan kontroversi. Ada hal positif yang bisa kita dapatkan. Namun, di samping hal-hal positif tersebut, terdapat bahaya yang mengintai Anda sebagai pemilik properti. Apa saja sisi positif dan negatif peraturan sertifikat elektronik ini? simak penjelasan berikut ini.
Keunggulan Sertifikat Properti Elektronik
-
Praktis Dalam Penyimpanan
Tentu saja Anda mengalami sendiri betapa repotnya menyimpan sertifikat tanah fisik, apalagi jika Anda memiliki banyak aset berupa tanah dan property. Hal ini akan membuat Anda harus menyiapkan sebuah tempat yang khusus untuk menyimpan tumpukan sertifikat - sertifikat tanah yang Anda miliki.
Mungkin sebagian dari Anda harus membeli sebuah brankas tahan api dan tahan rayap agar bukti kepemilikan properti milik Anda tersebut tetap aman. Anda juga mungkin harus menyewa sebuah safe deposit box (SDB) pada sebuah bank untuk mengamankan tumpukan sertifikat tersebut.
Dengan adanya peraturan e-certificate tanah ini, maka Anda tidak perlu repot-repot membeli sebuah brankas atau menyewa sebuah tempat berupa SDB di bank. Tentu saja kebijakan ini membuat Anda merasa lebih praktis dan mudah dalam menyimpan sertifikat-sertifikat tanah milik Anda.
Dengan menyimpan sertifikat secara digital, maka Anda akan mengurangi biaya penyimpanan. Tentu saja hal ini akan mengirit biaya investasi Anda. Anda hanya membutuhkan jaringan internet dan media penyimpanan online.
Jaringan internet sekarang ini semakin mudah didapatkan di era digital ini. Beberapa tempat publik bahkan menyiapkan jaringan internet secara gratis sebagai daya tarik pengunjung. Media penyimpanan online juga bisa Anda akses dimana saja dan juga Anda bisa mendapatkan layanan penyimpanan online tersebut secara gratis.
Coba Anda bayangkan sebelum adanya kebijakan sertifikat elektronik, berapa biaya yang harus Anda keluarkan untuk membeli sebuah brankas? lalu berapa biaya yang Anda harus keluarkan untuk berlangganan sebuah safe deposit box pada sebuah bank yang harus dibayarkan periodik secara tahunan? tentu saja tidak semurah menyimpan sertifikat secara online.
-
Mudah Dalam Proses Jual Beli Properti (Bagi Penjual)
Sertifikat adalah kunci sebuah transaksi jual beli properti dapat dilaksanakan. Dengan adanya sertifikat elektronik, maka pihak yang bertindak sebagai penjual tidak perlu ribet mencari sertifikat properti yang akan diperjual-belikan pada brankas atau meluangkan waktu dan tenaga menuju safe deposit box pada bank tempat Anda menyewa. Anda hanya perlu membuka tempat penyimpanan online Anda dan langsung melakukan koordinasi pada notaris kepercayaan Anda.
-
Mudah Dalam Proses Jual Beli Properti (Bagi Notaris)
Sistem yang berlaku pada tahun sebelumnya adalah notaris melihat sertifikat fisik dari penjual properti dan melakukan pengecekan keabsahannya di BPN. Hal tersebut tentu membuat proses pengecekan semakin panjang karena notaris harus menerima sertifikat fisik tersebut dari penjual dan membawa sertifikat fisik tersebut untuk melakukan pengecekan keabsahan.
Dengan adanya sertifikat elektronik, penjual dapat mengirimkan ‘screenshot’ sertifikat elektronik pada notaris dan notaris langsung melakukan pengecekan keabsahannya. Prosesnya pun semakin cepat karena data hanya dicocokan dengan data yang ada pada pusat data (database) BPN setempat.
-
Keamanan Data Sertifikat Terjamin
Inovasi sertifikat tanah elektronik bertujuan agar keamanan data sertifikat terjamin. Hal ini dikarenakan adanya pengamanan data dengan menggunakan teknologi persandian dari BSSN. Artinya, hanya pemilik tanah yang tahu kata sandi (password) untuk membuka data sertifikat tanah tersebut. Berbeda dengan sertifikat fisik yang dapat dibuka dan dilihat oleh siapa saja.
-
Kelengkapan Data Sertifikat Terjamin
Pada sertifikat tanah fisik, pemilik akan mendapatkan sebuah map dan berbagai lembar yang berisi informasi penting seputar tanah dan properti yang dimilikinya. Fisiknya yang terbuat dari kertas dan terdiri atas beberapa lembar kertas, maka sangat beresiko jika lembaran informasi pada sertifikat tersebut tercecer atau hilang.
Dengan adanya sertifikat elektronik, maka informasi tersebut menjadi satu kesatuan file sertifikat tanah elektronik yang tidak dapat dipisahkan, sehingga kelengkapan data dan informasi seputar kepemilikan tanah dan properti lebih terjamin.
-
Mengurangi Potensi Kehilangan Akibat Force Majeure
Hal-hal yang tidak diinginkan akibat bencana alam, banjir, kebakaran, pencurian dan sebagainya sangat mungkin terjadi dan dapat terjadi kapan saja. Sayangnya, pada saat terjadinya kejadian tersebut, hal utama yang dilakukan adalah menyelamatkan diri sendiri dan keluarga. Sudah tidak menjadi prioritas atau bahkan tidak terpikirkan untuk menyelamatkan sertifikat-sertifikat tanah dan properti yang dimilikinya.
Sertifikat digital membuat resiko hilangnya sertifikat tanah akibat adanya force majeure semakin terminimalisir. Hal ini dikarenakan Anda menyimpannya secara online pada cloud penyimpanan data yang terlihat dan tetap dapat diakses saat terjadinya force majeure, selama infrastruktur jaringan internet tetap aktif.
Kekurangan Sertifikat Properti Elektronik
Kepraktisan sebuah sertifikat elektronik membuatnya semakin mudah berpindah tangan. Tidak seperti pada sertifikat fisik, jika Anda menyimpannya di brankas, maka seseorang harus tahu dimana kunci brankasnya. Diperlukan sebuah usaha lebih untuk mencari kuncinya atau membuka paksa sebuah brankas. Begitu juga jika Anda menyimpannya di safe deposit box pada sebuah bank, seseorang yang tidak terdaftar tidak bisa masuk untuk mengambil walaupun memiliki kuncinya.
Berbeda dengan sertifikat digital yang tersimpan pada penyimpanan online, seseorang yang mengetahui alamat email yang digunakan sebagai email akun penyimpanan online (Cloud drive) dan dengan disertai pengetahuan akan passwordnya, maka akan dengan mudah dibuka, dipindahtangankan serta dihapus tanpa sepengetahuan pemiliknya.
Kasus lain jika pemilik properti menyimpan sertifikat elektronik tersebut di telepon genggam atau gadget lainnya. Seseorang yang tahu akan password perangkat, akan dengan mudah membuka dan mengirimkan ke orang lain, tanpa harus gadget tersebut berpindah tangan. Hal ini memang patut diwaspadai oleh pemilik sertifikat digital.
-
Sertifikat Properti Elektronik Tidak Bisa Dibuka
Kelemahan lain dari sebuah sertifikat elektronik adalah yang sifatnya rahasia, sehingga membutuhkan kata sandi atau password untuk membukanya. Sebuah petaka bagi seseorang yang memiliki kecenderungan lupa password. Kebiasaan seseorang yang kerap kali lupa password akan membuatnya sulit membuka sertifikat properti miliknya.
-
Sertifikat Properti Elektronik Mudah Dimanipulasi
Ada persepsi bahwa sertifikat elektronik mudah dimanipulasi dan mudah di edit oleh tangan-tangan yang tidak bertanggungjawab. Hal ini tidak sepenuhnya benar. Memang benar bahwa sertifikat properti elektronik sangat mudah di convert ke dalam format file lain dan kemudian dilakukan pengeditan.
Akan tetapi, jika dilakukan pengecekan ke pusat data BPN, data sertifikat palsu hasil editan tidak akan berlaku. Hal ini dikarenakan pada saat dilakukan pengecekan ke pusat data BPN, sertifikat editan tidak akan terbaca atau tetap terbaca namun data tidak sesuai karena adanya sistem keamanan barcode yang tidak tergantikan. Untuk itu, memanipulasi sertifikat tersebut tentu bisa dilakukan untuk menipu yang awam saja tetapi tidak bisa dilakukan untuk menipu yang orang paham akan pengecekan keabsahan dokumen, khususnya saat terjadinya jual-beli properti di hadapan notaris.
-
Sertifikat Properti Elektronik Mudah Hilang
Potensi sertifikat properti elektronik yang mudah hilang tetap ada. Hal ini dapat terjadi apabila data pada gadget atau media penyimpanan tidak sengaja terhapus atau telah di reset. Metode factory reset pada gadget yang mati total namun dinyalakan kembali dengan cara install ulang software atau operating system (OS) dapat dipastikan akan menghapus semua data pada gadget tersebut.
Data sertifikat digital juga akan mudah terhapus apabila gadget yang menjadi media penyimpanan dicuri oleh pihak - pihak yang tidak bertanggung jawab. Oleh karena itu, penting bagi Anda untuk melakukan copy data sertifikat untuk disimpan pada berbagai media penyimpanan sebagai back up jika salah satu media penyimpanan bermasalah.
-
Sertifikat Properti Elektronik Menyulitkan
Melakukan akses pada sertifikat properti elektronik bagi banyak pihak dianggap menyulitkan khususnya bagi orang tua yang kurang paham teknologi atau gagap teknologi (gaptek). Dengan meminta orang lain membantu membukakan akses berpotensi menyebabkan sertifikat tersebut berpindah tangan.
Di samping setiap kelebihan dan kekurangan dari adanya kebijakan sertifikat properti elektronik, diharapkan Anda dapat menyesuaikan dengan keinginan dan preferensi Anda. Jika Anda merupakan orang yang paham akan teknologi dan ingin sesuatu yang praktis serta memiliki tingkat keamanan tinggi, maka sebaiknya Anda segera melakukan konversi atau beralih pada Sertifikat Properti Elektronik.
Akan tetapi, jika Anda merupakan seseorang yang old-school, kurang paham teknologi dan lebih menyukai bukti secara fisik, maka sertifikat properti analog yang konvensional akan tetap berlaku. Peralihan ini bukanlah sebuah paksaan, namun lebih kepada opsi bagi masyarakat Indonesia dalam mendapatkan sertifikat properti yang sah.
Jadi, pilih yang mana sertifikat fisik atau sertifikat elektronik? Pilih sertifikat yang sah secara hukum pastinya.
Penting bagi Anda untuk membeli sebuah properti yang legal dan aman serta tidak dalam proses sengketa. Untuk itu, pastikan Anda memilih agen properti yang kredibel dan memiliki integritas serta memiliki pengalaman jam terbang yang tinggi di bidangnya. Hal ini untuk meminimalisir oknum penipu properti yang melancarkan kejahatannya dengan modus sebagai agen properti yang tidak memiliki track record di bidangnya.
Agen properti Ray White adalah agen properti terbaik di Indonesia. Sejak tahun 1997, Ray White berkomitmen untuk memberikan yang terbaik kepada client dalam hal memajukan industri properti di Indonesia. Hal ini dibuktikan dengan diraihnya Top Brand Awards selama 8 tahun berturut-turut sejak tahun 2013 hingga 2020 dan Platinum Top Franchise selama 4 tahun berturut-turut sejak tahun 2017 hingga 2020.
Jaringan bisnis Ray White juga sangat luas, yakni mencakup 25 kota besar di Indonesia yang mencakup 175 kantor cabang. Di luar negeri, nama baik Ray White tetap exist di Australia, Singapore, India bahkan hingga Uni Emirat Arab. Urusan properti, Ray White ahlinya karena Ray White memberikan bukti bukan janji.
Ingat Properti, Ingat Ray White !
Sumber : Ray White, Kompas, Kumparan Bisnis, Tempo, Freepik.
Share
