Dunia properti merupakan area investasi yang dinamis, dan juga cukup stabil meskipun dewasa ini pengaruh pandemi cukup mengguncang dan membuat sepi gairah para investor, namun gejolak ini ternyata tidak berlangsung lama karena hal ini ditandai dengan prediksi para ahli yang menyatakan bahwa tahun 2021 akan ada kenaikan di sektor properti 20%-30%, dengan demikian sektor properti pun perlahan lahan mulai menemukan ritme nya lagi.
Properti yang merupakan investasi jangka panjang ini sangat fleksibel karena selain dapat dijual atau disewakan pemilik masih bisa menggunakannya ketika belum ada keinginan untuk menjualnya. Dewasa ini orang-orang sangat ingin update tentang perkembangan harga tanah dan faktornya .
Jika anda tertarik untuk mendapatkan properti impian anda sudah barang pasti anda akan mencari tahu spesifikasi dan jenis properti yang anda inginkan, dan untuk mempermudah anda ada agen properti profesional yang siap membantu anda.
Beragam jenis properti saat ini dapat menjadi peluang investasi, yang sering kita kenal mungkin dalam segi bangunan hunian, rumah, apartemen, town house, cluster, lalu dalam segi bangunan komersial seperti pasar, ritel, pertokoan pasar swalayan, perkantoran, selain itu properti bagian pergudangan, dan pabrik juga ada, yang menarik adalah dari sekian properti seperti bangunan yang berdiri ternyata properti yang berupa tanah juga dapat menjadi sumber investasi karena ada tanah yang cukup produktif yang dipakai untuk perkebunan dan pertanian yang menghasilkan.
Indonesia terkenal dengan negara agraria yang memiliki banyak tanah yang produktif, sehingga tanah yang merupakan aset paling versatile, maksudnya adalah ketika tanah itu produktif bisa dipakai dalam sektor perkebunan, namun saat unsur hara tanah habis dan tidak dapat ditanami lagi maka tanah tetap dapat digunakan dengan mendirikan bangunan untuk keperluan produksi lainnya.
Tanah dengan beragam kegunaan merupakan aset yang sangat berharga, oleh sebab itu kepemilikan sah sebuah lahan haruslah ditanggapi dengan serius, tidak sedikit banyak sengketa yang terjadi karena perebutan sebuah lahan hingga berurusan kepada hukum dengan resiko yang serius, maka dari itu dari sekarang kita perlu melek hukum atas kepemilikan tanah yang sah yang ditandai dengan memiliki sertifikat tanah.
Jual beli tanah sudah sangat wajar terjadi di sektor ini, namun apakah anda tahu jika tanah juga dapat disewakan? Ternyata tidak hanya bangunan yang dapat disewakan namun tanah juga, sistem ini memiliki sejarah panjang di Indonesia yang diawali ketika pendudukan Inggris di Indonesia.
Sejarah Singkat Sistem Sewa Tanah Di Indonesia
Tahun 1811 hingga 1816 Inggris menduduki Indonesia, saat itu Thomas Stamford Raffles ditunjuk sebagai letnan gubernur dengan tugas menjalankan pemerintahan di Indonesia, dimulai dari mengatur pemerintahan, serta meningkatkan perdagangan dan keuangan. Raffles memiliki cara bagaimana meningkatkan ekonomi yaitu dengan mencetuskan sistem sewa tanah atau Land Rent System (landelijk stelsel), sistem ini berdasarkan atas pemikiran pokok mengenai bahwa hak penguasa sebagai pemilik semua tanah yang ada, atau dengan kata lain Raffles berpendapat bahwa pemerintah adalah satu-satunya pemilik tanah yang sah, sehingga penduduk pada masa itu harus menyewa tanah dan membayar pajak secara rutin baik berupa barang maupun uang.
Namun Land Rent System ini tidak bertahan lama sesuai yang diharapkan Raffles karena banyak kesulitan yang dialami diantaranya adalah masyarakat yang masih sangat tradisional yang belum mengenal sistem uang saat itu, lalu masih adanya benturan sosial budaya di antara masyarakat jawa.
Sewa Tanah Di Masa Sekarang
Pada masa ini ketika batas-batas tanah dan kepemilikan tanah sudah semakin jelas dengan terbitnya Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA) yang mengatur batas-batas dan hak-hak tanah warga negara maka diberikan kepastian hukum kepada para pemilik tanah, dan diakui oleh negara sehingga dapat menghindari segala permasalahan dan sengketa tentang hak milik tanah.
Alternatif pemanfaatan tanah sebagai investasi ternyata sangat dinamis, tanah selain dapat dijual juga dapat disewakan, kegiatan sewa menyewa tanah dilakukan karena berbagai tujuan dari masyarakat beberapa diantaranya adalah karena keterbatasan dana untuk membeli atau tanah hanya ingin digunakan sementara.
Sewa menyewa tanah juga diatur dalam Undang Undang nomor 5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) dengan peruntukan yang bersifat sementara yaitu hak sewa untuk bangunan seperti yang tercantum pada pasal 44 ayat (1) UUPA yang memungkinkan orang atau badan hukum untuk menyewa tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan atau keperluan lainnya dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemilik tanah, dengan melakukan perjanjian sebelumnya yang sah secara hukum.
Dalam hal ini ketika orang atau badan hukum menyewa tanah milik orang lain mereka memiliki hak untuk mendirikan bangunan di atasnya sesuai dengan kesepakatan perjanjian bagaimana tanah tersebut akan digunakan, jangka waktu pembayaran sewa juga diatur dalam perjanjian.
Untuk pembayaran sewa juga dapat dilakukan satu kali dan dengan waktu tertentu baik sebelum digunakan atau setelah digunakan, karena perihal sewa menyewa adalah kesepakatan kedua belah pihak maka perjanjian ini pun harus jauh dari unsur pemerasan, merujuk pada Pasal 368 ayat (1) KUHP unsur pemerasan (Afpersing) berupa mencari keuntungan diri sendiri atau orang lain dengan melawan hukum, memaksa dengan menggunakan kekerasan atau ancaman, untuk memberikan suatu barang atau membuat utang atau menghapus piutang.
Anda yang berencana untuk melakukan penyewaan tanah juga boleh bernapas lega karena setiap detil dalam perjanjian ini ada landasan hukumnya. Selanjutnya secara hukum yang dapat menjadi pemegang hak sewa adalah warga negara Indonesia, warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia (dalam hal ini termasuk para investor asing), badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, dan badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia.
Saat ini ditengah Pandemi ada banyak perubahan-perubahan yang harus dilakukan pemerintah untuk meningkatkan ekonomi Indonesia, pemerintah mulai mempermudah masuknya investasi ke dalam negeri, terutama dalam bidang pengadaan tanah salah satu rencana adalah investor akan mendapat sewa tanah secara cuma-cuma alias gratis.
Dilansir dari CNBC news Oktober 2020 Menteri Agraria dan Tata Ruang Sofyan Djalil menyatakan bahwa hadirnya Omnibus Law akan memantapkan kawasan-kawasan industri.
Pemerintah akan memfasilitasi dengan mengatur sewa tanah bisa Rp.0, untuk kepentingan umum, dan kepada investor dapat diberikan insentif, namun hal ini akan terus dikaji mengingat ada banyak hal-hal yang masih menghalangi, rencana memberikan insentif lahan gratis bertujuan untuk menarik investor dunia.
Ganjar Pranowo Gubernur Jawa Tengah menyatakan bahwa sistem agak sedikit berbeda, jika dulu lebih kepada sistem jual-beli namun sekarang dipikirkan apakah pada awalnya akan diberikan free dulu setelah masuk kemudian setelah beberapa tahun lalu bayar, “ini akan menjadi insentif yang cepat” lanjutnya.
Sewa Atas Bangunan vs Sewa Untuk Bangunan
Perlu anda ketahui bahwa ketika hendak menyewa tanah, anda harus memahami tujuan dari penyewaan sehingga nanti tidak terdapat kesalahpahaman di masa depan, ada 2 jenis bagaimana penyewaan tanah dan tujuannya.
Hak sewa atas bangunan adalah jika anda menyewa sebuah tanah dengan bangunan yang sudah berdiri di atasnya, sederhananya seperti menyewa ruko atau rumah, sedangkan hak sewa untuk bangunan adalah pemilik tanah menyewakan tanah kosong kepada penyewa untuk dapat didirikan bangunan, secara hukum bangunan ini adalah hak penyewa kecuali ada perjanjian lain yang disepakati antara pemilik dan penyewa.
Sistem Pajak Dalam Penyewaan Tanah
Ada pajak yang harus dibayarkan oleh penyewa maupun pemilik yang menyewakan, semuanya telah diatur dalam Undang-Undang Pajak Penghasilan PPh pasal 4 ayat 2. PPh atau pajak penghasilan adalah wajib dan sifatnya final sehingga baik penyewa maupun pemilik memiliki kewajiban dalam membayar pajak, hal ini menjadi dasar hasil dari kegiatan persewaan tanah, bangunan baik berupa rumah, apartemen, ruko, gedung perkantoran dan lain sebagainya. Bisa dikatakan jika tujuan penyewaan tanah itu untuk produksi maka dikenakan pajak penghasilan.
Lalu bagaimana penjabaran tentang pajak ini? Dilansir dari pajak dot go dot id sebagai WPOP (Wajib Pajak Orang Pribadi) anda ditunjuk sebagai pemotong (KEP-50/PJ./1996) berdasarkan surat keputusan penunjukkan yang resmi dari Kepala KKP, anda sebagai penyewa tanah/ bangunan akan melakukan langkah-langkah ini:
- Melakukan pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% dari total jumlah persewaan tanah dan/ bangunan
- Membuat bukti potong PPh Pasal 4 ayat (2) dapat melalui aplikasi e-spt PPh Pasal 4 ayat (2)
- Melakukan penyetoran PPh Pasal 4 ayat (2) yang sebelumnya telah dipotong namun dengan membuat kode billing (MAP-KJS 411128-403) terlebih dahulu. Selanjutnya penyetoran dilakukan paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya. Contohnya : Pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) pada bulan Januari 2021 maka penyetoran selanjutnya paling lambat tanggal 10 bulan Februari 2021.
- Melakukan pelaporan PPh Pasal 4 ayat (2) melalui aplikasi e-spt pph djponline.pajak atau PJAP.
Sebagai pemilik tanah atau pihak yang menyewakan, maka yang harus anda lakukan adalah:
- Bila anda bertransaksi dengan orang pribadi maka anda harus melakukan penyetoran sendiri PPh atas penghasilan yang anda peroleh dari jumlah bruto nilai persewaan tanah/bangunan sebesar 10%.
- Melakukan penyetoran PPh Pasal 4 ayat (2) dengan membuat kode billing (MAP-KJS 411128-403). Penyetoran paling lambat pada tanggal 15 bulan berikutnya, misalnya : dari hasil penghasilan sewa tanah/bangunan bulan Januari 2021, maka penyetoran PPh nya adalah paling lambat dilakukan tanggal 15 bulan Februari 2021.
- Melakukan pelaporan PPh Pasal 4 ayat (2) dengan menggunakan aplikasi e-spt pph melalui djponline.pajak atau ASP paling lama tanggal 20 bulan berikutnya.
- Bila bertransaksi dengan WP Badan atau pemotong PPh Pasal 4 ayat (2) maka hal yang harus anda pastikan adalah menerima bukti pemotongan PPh pasal 4 ayat (2).
Perjanjian Sewa Menyewa
Bagian ini adalah yang paling krusial dan penting, anda harus memperhatikan setiap butir-butir perjanjian yang ada sebelum menyetujuinya agar kedepan tidak terdapat kerancuan yang mempersulit anda, perjanjian ini adalah bukti hitam di atas putih yang dibubuhi dengan materai yang mempertegas legalitas dokumen ini, surat perjanjian ini bersifat resmi sehingga dalam pembuatannya tidak bisa asal-asalan dan sembarangan harus ada beberapa format yang harus diperhatikan seperti berikut:
- Identitas Setiap Pihak yang terlibat
Meletakkan judul surat pada bagian teratas, jika yang menyewa adalah sebuah perusahaan maka ada kop surat resminya. Anda harus mencantumkan siapa saja yang terlibat pada perjanjian sewa tanah, jangan lupa sertakan saksi yang akan turut menandatangani surat ini. Pada penulisan identitas anda haruslah teliti menuliskannya sesuai dengan KTP masing-masing dengan rinci.
- Identitas Tanah yang Akan Disewakan
Tidak hanya pihak pemilik dan penyewa namun tanah juga harus memiliki identitas yang jelas, hal ini tidak boleh diremehkan karena jika identitas tanah tidak jelas maka akan ada masalah kedepan contohnya permainan mafia yang dengan mudah memanipulasi tanah, harus jelas nama pemilik tanah yang tertera di sertifikat tanah sama dan sesuai dengan pihak pemilik atau memiliki surat kuasa yang sah. Informasi yang harus anda cantumkan adalah alamat jelas tanah yang disewakan, luas tanah, hingga kejelasan batas-batas tanah.
- Jangka Waktu (Durasi) Penyewaan Tanah
Anda harus mencantumkan lamanya jangka waktu penyewaan tanah secara lengkap. Hal ini sebagai pengingat kepada penyewa bahwa tenggat waktu sewa telah usai dan kapan mereka harus meninggalkan lokasi, karena ketika masa sewa sudah usai pemilik tanah dapat menyewakannya kepada pihak lain.
Dalam surat perjanjian ini jangan lupa untuk mencantumkan harga sewa sesuai dengan tenggat waktu yang telah ditentukan, selain harga yang jelas cara pembayaran juga harus tertera, biasanya sewa tanah dapat dibayar dengan dua cara yaitu secara tunai atau mencicil sejumlah uang muka.
Detail mengenai tujuan penggunaan tanah sangatlah penting, karena akan memberikan batasan-batasan yang menjadi kepentingan bersama. Sebagai orang yang menyewakan tanah anda harus mengetahui untuk apa tanah ini digunakan nantinya, supaya ke depan tidak timbul masalah dan kesalahpahaman, hal ini terlihat sangat sepele namun coba bayangkan seandainya tidak ada detail tentang bagaimana tanah ini digunakan misalnya anda mengizinkan penyewa mengelola tanah namun tidak secara detail bagian apa saja, lalu tanpa anda sadari tanah tersebut ternyata memiliki sumber daya yang tidak anda ketahui dan dimanfaatkan oleh penyewa yang pada akhirnya menguntungkan sepihak saja.
Karena sebelumnya tidak ada perjanjian mengenai hal tersebut maka anda tidak dapat melakukan apa-apa selama masa sewanya belum selesai, maka dari itu sebelum menyewakan tanah anda harus mengetahui dengan jelas kondisi tanah, sumber daya di atasnya dan bagaimana dengan sumber daya yang ditemukan di dalamnya, ingat detail sangat penting.
Materai merupakan bukti legal sebuah dokumen yang dapat menjadi landasan hukum, setelah disepakati bersama tujuannya adalah agar perjanjian hitam di atas putih ini kuat dan diakui hukum sehingga bebas dari intervensi pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab.
Sewa tanah adalah alternatif investasi yang sangat menjanjikan bagi anda yang memiliki properti ini, ada banyak pihak-pihak yang membutuhkan tanah untuk melakukan usaha produksi namun tidak mau permanen membeli tanah contoh-contoh yang ada adalah, penyewaan tanah sebagai lahan parkir, tanah sebagai lahan pergudangan, sebagai tempat bongkar muat, atau usaha-usaha lainnya yang mendirikan bangunan.
Namun terkadang beberapa pemilik tanah kebingungan dalam memberikan informasi jika tanah miliknya sedang disewakan atau dijual, di sisi lain ada juga yang berharap memiliki rumah impian atau properti untuk tempat usaha. Solusinya adalah bekerjasama dengan agen properti terbaik.
Ray White adalah agen properti yang sudah bergerak di bidang real estate di Indonesia, dengan segudang prestasi diantaranya adalah mendapatkan penghargaan dari Top Brand Awards yang ke-9 kalinya di Tahun 2021, Ray White bekerja keras untuk memberikan pengalaman terbaik untuk klien yang membutuhkan properti baik untuk hunian maupun untuk investasi.
Property Solution? Ray White in Action!
Source : Ray White, CNBC, kompas, 99, ruangguru, pajak, canva
Share
