Rumah adalah kebutuhan primer yang harus dimiliki oleh seseorang. Seseorang memiliki kebutuhan akan sandang, pangan dan papan. Semakin meningkatnya harga rumah dari tahun ke tahun, membuat sebagian besar masyarakat di Indonesia kesulitan untuk memiliki tempat tinggal sendiri. Peningkatan harga dari tahun ke tahun juga menjadikan rumah sebagai instrumen investasi yang menguntungkan. Pemerintah dan developer properti berusaha mengakomodasi kebutuhan tersebut dengan membangun rumah subsidi. Apa yang dimaksud dengan rumah subsidi dan apa bedanya dengan rumah biasa? Simak artikel berikut ini.
Apa itu Rumah Subsidi?
Pernahkah Anda mendengar mengenai rumah subsidi? Pengertian rumah subsidi adalah rumah yang dijual dengan harga terjangkau dimana pembeli rumah subsidi mendapat kemudahan untuk mengajukan KPR dengan bunga yang flat. Bunga KPR rumah subsidi flat karena telah disubsidi oleh Pemerintah dan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR). Pemerintah dan Kementerian PUPR bekerjasama dengan beberapa developer properti yang kompeten dalam membangun rumah murah. Pemerintah tidak hanya melakukan subsidi pada bahan bakar dan kebutuhan pokok saja tetapi juga melakukan subsidi bagi perumahan rakyat.
Membeli rumah subsidi adalah solusi bagi Anda khususnya kaum milenial yang baru memulai karier atau keluarga baru yang memiliki kebutuhan akan tempat tinggal. Rumah subsidi juga tepat bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan pendapatan Upah Minimum Regional (UMR). Harganya yang murah, dengan DP ringan, bunga yang flat dan cicilan bulanan yang terjangkau, akan memudahkan Anda dalam memiliki rumah. Daripada Anda membayar kost atau mengontrak rumah, lebih baik Anda mencicil rumah. Dengan begitu, impian memiliki rumah tidak hanya sebatas mimpi, tetapi menjadi sebuah kenyataan.
Lokasi Rumah Subsidi
Rumah subsidi umumnya dibangun di daerah urban yang padat penduduk. Developer rumah subsidi umumnya melakukan pembangunan di daerah Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi. Daerah tersebut merupakan tempat favorit bagi masyarakat yang kesehariannya melakukan aktivitasnya di Ibu Kota Jakarta. Mengapa rumah subsidi umumnya tidak berada di Jakarta? Alasannya karena harga tanah di Jakarta sudah sangat mahal sehingga developer memilih membangun rumah subsidi di daerah urban karena harga tanahnya yang lebih terjangkau.
Disamping itu, demand perumahan di daerah urban begitu tinggi. Padatnya aktivitas di kota besar membuat banyak orang ingin tinggal di lingkungan yang hening dan jauh dari bisingnya aktivitas perkotaan. Selain itu, daerah urban sangat cocok untuk dijadikan tempat tinggal karena biaya hidup yang lebih murah dibandingkan biaya hidup di perkotaan. Beberapa daerah urban juga sudah memiliki sarana transportasi umum untuk mengakomodasi aktivitas Anda ke ibu kota Jakarta. Hal ini semakin membuat rumah subsidi di daerah urban menjadi lebih menarik untuk dimiliki.
Harga Rumah Subsidi
Sesuai namanya yang merupakan rumah subsidi, maka harga rumah subsidi bisa dikatakan sangat murah untuk dimiliki. Harga rumah subsidi umumnya berkisar antara Rp. 140 juta hingga Rp 170 jutaan. Namun ada juga developer yang mematok harga Rp. 190 juta hingga Rp. 250 jutaan untuk rumah subsidi dengan kualitas baik setara rumah komersial biasa. Mengapa harga rumah subsidi bisa begitu terjangkau? Harga rumah yang murah tersebut diakibatkan karena adanya bantuan dari pemerintah yang tidak mengenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) layaknya rumah komersial.
Insentif lain yang akan didapatkan oleh pembeli rumah subsidi adalah suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang rendah. Suku bunga yang rendah tersebut semakin menarik karena cicilannya yang flat karena dijamin oleh pemerintah. Selain bunga KPR yang rendah dan cicilan yang flat, cicilan rumah subsidi bisa dilakukan hingga 20 tahun. Untuk bisa mendapatkan rumah subsidi, Anda hanya perlu melakukan down payment (DP) sebesar 5% hingga 10% saja. Sangat menarik bukan?
Ukuran Rumah Subsidi
Rumah subsidi tergolong dalam Rumah Sangat Sederhana (RSS). Sebagai rumah yang sangat sederhana, maka tentu saja Anda akan mendapatkan rumah dengan ukuran kecil. Dalam peraturan PUPR Nomor 242/KPTS/M/2020, luas bangunan rumah subsidi berada di antara 21 meter persegi hingga 36 meter persegi, dengan luas tanah antara 60 hingga 200 meter persegi. Namun, pada umumnya luas bangunan rumah subsidi di kawasan Jabodetabek adalah seluas 21 hingga 27 meter persegi dengan luas tanah rumah subsidi pada umumnya adalah seluas 60 meter persegi. Anda bisa melakukan renovasi rumah subsidi untuk melakukan perluasan luas bangunan menjadi 30 hingga 32 meter persegi tergantung denah rumah subsidi yang Anda beli.
Perbedaan Antara Rumah Subsidi dan Rumah Komersial Non Subsidi
Bagaikan pepatah yang mengatakan “ada harga, ada rupa” begitulah jawaban yang tepat untuk rumah subsidi. Sebagai rumah murah subsidi pemerintah, tentu kualitas bangunan tidak sebagus rumah komersial dengan harga diatas Rp. 400 juta. Terdapat berbagai penurunan spesifikasi untuk meminimalisir biaya pembangunan rumah subsidi. Perbedaan antara rumah subsidi dengan rumah komersil (non subsidi) terletak pada kualitas bangunan.
Rumah subsidi identik dengan penurunan kualitas bangunan. Hal ini tidak sepenuhnya salah. Hal ini diperlihatkan saat Anda membuka pintu rumah subsidi. Anda akan mendapatkan kusen pintu yang terbuat dari double triplek yang tipis dan cukup ringkih. Begitu juga material daun pintu yang diberikan. Pintu double tripleks yang tipis tersebut sangat mudah rusak. Oleh sebab itu, sangat disarankan bagi Anda untuk mengganti pintu dengan kualitas lebih bagus atau menambahkan pintu besi yang kuat agar tidak mudah dibobol oleh pihak tak bertanggung jawab.
Saat Anda akan membuka jendela, Anda akan diberikan jendela dengan kusen yang umumnya terbuat dari kayu. Sangat jarang rumah subsidi memiliki kusen jendela yang terbuat dari stainless steel. Penggunaan material kayu pada eksterior rumah, khususnya sebagai kusen jendela juga akan membuat kusen mudah rusak untuk jangka panjang. Jika Anda memiliki budget lebih, sebaiknya Anda mengganti jendela rumah subsidi dengan material lebih bagus dan lengkapilah rumah Anda dengan teralis sebagai double protection pada rumah Anda.
Setelah jendela rumah subsidi dibuka, Anda akan diperlihatkan tanah pekarangan yang bisa dijadikan taman atau parkiran mobil. Sebagai rumah yang ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), yang notabenenya jarang memiliki mobil, maka pembuatan carport oleh developer sangat jarang dilakukan. Sangat tidak lazim bagi developer rumah subsidi untuk melakukan pengecoran untuk pembuatan carport. Developer umumnya hanya melakukan pengecoran minor untuk jalan setapak sebagai akses masuk ke dalam rumah. Tujuannya agar tidak terlalu kotor dengan tanah, khususnya pada saat musim hujan. Anda harus melakukan pengecoran pada tanah di pekarangan rumah subsidi tersebut untuk bisa dijadikan carport dan taman yang indah.
Perbedaan utama pada interior terletak pada kualitas dinding. Jika pada rumah komersial menggunakan bata ringan (hebel) atau bata merah, maka dinding rumah subsidi umumnya menggunakan batako. Batako merupakan kualitas terendah untuk bahan baku pembangunan dinding. Walaupun berkualitas standar, bukan berarti rumah subsidi tidak aman untuk dijadikan hunian. Rumah subsidi tentu saja dibangun berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI). Jadi, Anda tidak perlu khawatir untuk membeli rumah subsidi karena layak dan aman digunakan sebagai hunian.
Masih berbicara soal interior rumah subsidi, terdapat beberapa rumah subsidi yang dindingnya dilapisi cat hanya pada bagian luarnya saja. Hal ini tentu akan membuat Anda kurang nyaman untuk tinggal di rumah yang interiornya hanya di aci oleh semen berwarna abu-abu. Namun, beberapa rumah subsidi yang dibangun oleh developer terpercaya juga turut melakukan pengecatan pada interior rumah.
Perbedaan selanjutnya terdapat pada lantai rumah. Lantai pada rumah subsidi pada umumnya menggunakan keramik berkualitas standar. Memang ada beberapa dari rumah subsidi yang hanya menggunakan lantai yang terbuat dari semen yang di aci tanpa menggunakan keramik. Umumnya, rumah subsidi yang dibangun oleh beberapa developer ternama sudah beralaskan keramik. Seiring berjalannya waktu, rumah subsidi yang dibangun belakangan ini sudah mewajibkan penggunaan keramik agar lebih layak digunakan.
Atap pada rumah subsidi menggunakan rangka atap kayu dengan genting. Material kayu lengkap dengan genting merupakan hal yang lazim digunakan dalam pembangunan rumah. Jarang sekali developer menggunakan model atap dak pada rumah segmen menengah ke bawah. Penggunaan plafon digunakan untuk rumah subsidi merupakan hal yang harus diperhatikan. Beberapa developer yang memiliki reputasi baik tentu sudah mengaplikasikan plafon pada properti subsidi yang dijual. Namun, ada beberapa rumah subsidi yang tidak memberikan plafon pada atap rumah. Penggunaan plafon tentu akan membuat rumah Anda semakin nyaman untuk ditinggali. Plafon juga meminimalisir resiko pencuri yang spesialis mencuri melalui atap. Selain itu, plafon juga berfungsi meminimalisir kebocoran saat terjadinya hujan.
Spesifikasi lain yang sering diturunkan adalah jenis kloset yang digunakan. Umumnya rumah komersial sudah dilengkapi kloset duduk bahkan untuk varian termurahnya. Namun, berbeda halnya dengan rumah subsidi. Kloset menjadi salah satu spesifikasi yang dijadikan sasaran cutting cost. Kloset pada rumah subsidi biasanya menggunakan kloset jongkok. Penggunaan kloset jongkok dilakukan karena harganya yang lebih murah dibandingkan kloset duduk.
Tips Memilih Rumah Subsidi
-
Perhatikan Kualitas Bangunan
Tidak semua rumah subsidi berkualitas buruk. Banyak sekali rumah subsidi yang berkualitas baik. Anda harus cerdik dalam memilih rumah subsidi yang akan dibeli. Memang secara kualitas tidak sebaik dengan rumah komersil yang rata-rata ditawarkan dengan harga diatas Rp 400 jutaan, tetapi bisa dijadikan sebagai alternatif daripada tidak memiliki rumah sama sekali. Hal yang terpenting adalah memperhatikan kualitas bangunan. Pastikan interior rumah sudah di cat, memiliki keramik dan plafon. Hal tersebut merupakan hal penting yang membuat Anda akan semakin nyaman dirumah.
-
Kunjungi Rumah Contoh dan Lokasi Proyek
Anda harus mengunjungi rumah contoh yang dibuat oleh developer agar mengetahui secara real akan kualitas bangunan rumah subsidi yang ditawarkan oleh developer. Anda bisa memperhatikan detail kualitas pada poin-poin yang telah dijelaskan di atas untuk menilai seberapa nyaman rumah tersebut untuk dihuni. Pastikan Anda juga melakukan survei pada lokasi proyek untuk mencari tahu tingkat strategisnya dan situasi surrounding disekitarnya.
Lokasi merupakan aspek penting dalam sebuah properti. Memang benar bahwa rumah subsidi terletak jauh dari ibukota. Lokasinya yang cukup jauh dan kurang strategis. Tetapi, Anda tetap harus memperhatikan surrounding dari rumah subsidi tersebut. Apakah cukup strategis untuk ke fasilitas umum seperti pusat perbelanjaan pusat pendidikan serta pusat kesehatan? Setidaknya lokasi rumah subsidi Anda tidak terlalu terpencil, sehingga sudah cukup memudahkan Anda dalam melangsungkan kehidupan.
-
Cari Tahu Track Record Developer
Bagaikan rumah komersial lainnya, rumah subsidi juga dibangun oleh developer-developer properti yang menjadi rekanan pemerintah dalam mengembangkan rumah subsidi. Beberapa developer tersebut merupakan developer ternama yang memang spesialis dalam mengembangkan developer rumah murah. Dengan Anda mengetahui track record developer tersebut, maka Anda akan mengetahui portofolio produk propertinya. Dengan mengetahui produk propertinya, Anda bisa memperkirakan kualitas bangunan dari portofolio produk yang pernah dibangun oleh developer tersebut.
Dengan mengetahui track record developer, Anda juga terhindar dari penipuan berkedok rumah murah oleh developer yang tidak jelas track record-nya. Developer memiliki peranan penting dalam suksesnya pengembangan sebuah properti. Brand image sebuah developer juga menunjukkan trust konsumen. Semakin baik brand image sebuah developer, maka semakin tinggi potensi kenaikan nilai investasi Anda.
-
Cari Tahu Detail Metode Pembayaran
Sama halnya dengan membeli properti non subsidi, developer rumah subsidi umumnya memiliki beberapa metode pembayaran. Untuk rumah subsidi umumnya hanya dapat dibeli dengan metode KPR FLPP (Kredit Pemilikan Rumah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan). Untuk metode pembayaran lain, Anda bisa tanyakan langsung ke developer yang bersangkutan untuk mencari tahu info lebih lanjut seputar metode pembayaran.
Kriteria Pengajuan KPR Rumah Bersubsidi
Segmen rumah subsidi ditujukkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dimana sebagai persyaratan kreditnya harus seseorang yang berpenghasilan pokok tidak melebihi Rp. 4.000.000 untuk rumah tapak bersubsidi dan Rp. 7.000.000 untuk rumah susun bersubsidi. Kriteria lain yang harus dipenuhi adalah Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia, berusia 21 tahun atau sudah menikah dan usia maksimal 55 tahun, belum pernah punya rumah dan belum pernah membeli rumah subsidi, telah bekerja atau memiliki usaha setidaknya 1 tahun dan memiliki NPWP dan melaporkan SPT PPh Pribadi.
Cara Pengajuan KPR Rumah Subsidi
Anda bisa mengajukan KPR rumah subsidi dengan melampirkan berbagai dokumen berikut :
- Fotokopi KTP pemohon dan pasangan dengan dilengkapi KK dan Akta Nikah. Jika sudah bercerai, lampirkan fotokopi Akta Cerai.
- Fotokopi NPWP.
- Fotokopi rekening koran selama 3 bulan terakhir.
- Slip Gaji Terakhir dengan disertai Surat Keputusan Pengangkatan Pegawai Tetap atau Surat Keterangan Kerja (Bagi Karyawan Swasta).
- Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) dan Tanda Daftar Perusahaan (TDP) dengan disertai dengan Surat Keterangan Domisili dan Laporan Keuangan 3 (tiga) bulan terakhir (Bagi Wiraswasta).
- Izin Praktik (Bagi Profesional).
- Surat pernyataan belum memiliki rumah.
- Surat pernyataan belum pernah menerima subsidi kepemilikan rumah.
- Formulir aplikasi pengajuan kredit dan pas foto terbaru pemohon suami dan istri.
Tips Renovasi Rumah Subsidi
Memiliki rumah subsidi memang sudah lebih dari cukup meski memang tak bisa dipungkiri, rumah subsidi memiliki banyak kekurangan khususnya dari segi kualitas dibandingkan dengan rumah komersial. Untuk menyikapinya, Anda bisa melakukan renovasi pada rumah subsidi yang Anda beli. Renovasi rumah subsidi bisa dilakukan untuk meningkatkan kualitas bangunan, perluasan rumah serta memperindah tampilan rumah. Berikut berbagai tips renovasi rumah subsidi :
-
Renovasi Peningkatan Kualitas
Anda bisa melakukan peningkatan kualitas pada rumah subsidi dengan merenovasi bagian pintu serta daun pintunya. Anda bisa melakukan pergantian dengan pintu yang terbuat dari kayu yang lebih bagus. Anda juga bisa menambahkan pintu teralis untuk keamanan ekstra. Lakukanlah hal tersebut pada jendela juga.
Anda juga bisa melakukan penambahan plafon atau penggantian keramik dengan kualitas lebih baik agar membuat rumah Anda semakin nyaman untuk dihuni. Anda juga penambahan semen dan pengecatan ulang dengan cat kualitas baik pada bagian dinding rumah untuk memperkuat dinding rumah. Anda bisa melakukan renovasi pada bagian-bagian rumah yang dirasa kurang baik kualitasnya.
Ukuran rumah subsidi pada umumnya berkisar antara 21 hingga 27 meter persegi. Artinya Anda hanya memiliki 1 hingga 2 kamar tanpa adanya dapur. Dengan luas tanah rumah subsidi yang rata-rata seluas 60 meter persegi, maka Anda masih memiliki lahan di bagian belakang. Anda bisa melakukan renovasi untuk pembuatan dapur dengan konsep outdoor maupun indoor. Jika berkonsep outdoor, maka Anda bisa menjadikan dapur sebagai ruang cuci baju dan ruang untuk jemur baju. Anda juga bisa melakukan penambahan luas rumah menjadi 30 meter persegi. Anda bisa melakukan perluasan kamar dan dapur jika rumah yang dibeli hanya memiliki 1 (satu) kamar.
Peningkatan bagian belakang rumah subsidi tidak direkomendasikan mengingat dinding yang terbuat dari batako kurang kuat untuk dijadikan pondasi rumah bertingkat. Apabila rumah yang dibeli berdinding bata ringan (hebel) atau bata merah, maka peningkatan lantai rumah dapat dilakukan. Renovasi pada rumah subsidi hanya direkomendasikan untuk perluasan bukan peningkatan.
-
Renovasi Mempercantik Tampilan Rumah
Anda juga bisa melakukan renovasi pada carport dengan memberikan keramik untuk mempercantik tampilan depan rumah Anda. Anda bisa membuat taman kecil di samping carport atau membuat parkiran mobil menjadi lebih luas. Selain itu, Anda bisa melakukan renovasi dengan membangun kanopi pada carport agar rumah menjadi lebih adem dan nyaman. Anda juga bisa membeli ornamen-ornamen berupa aksesoris yang bisa mempercantik tampilan rumah.
Memiliki rumah subsidi memang menjadi solusi bagi Anda yang belum memiliki rumah dan berpenghasilan rendah. Jika Anda memiliki penghasilan diatas UMR, telah memiliki rumah dan ingin membeli rumah yang bertujuan untuk investasi, maka membeli rumah subsidi tidak direkomendasikan. Capital gain yang dihasilkan dari rumah subsidi sangatlah kecil. Jika Anda ingin menjual rumah subsidi maka harga yang ditawarkan harus dalam range pasaran rumah subsidi. Hal tersebut sudah diatur dalam Kepmen PUPR Nomor 242/KPTS/M/2020 tentang Batasan Harga Jual Rumah Sejahtera Tapak yang Diperoleh melalui KPR Bersubsidi. Harga jual rumah tapak rumah subsidi paling banyak sebesar Rp. 150.500.000,- atau mengalami kenaikan sekitar Rp.10.500.000,- dari tahun 2019.
Sebagai investor properti, sebaiknya Anda membeli rumah komersil yang berlokasi strategis. Hal ini untuk mendapat capital gain dari kenaikan harga properti yang lebih besar dan yield dari keuntungan sewa tahunan yang lebih besar dibandingkan rumah subsidi. Anda bisa mendapatkan berbagai pilihan rumah komersial di Ray White. Anda bisa melihat listing rumah komersial di sini.
Pastikan Anda membeli properti dari agen properti terpercaya. Ray White adalah agen properti terpercaya yang telah hadir di Indonesia sejak tahun 1997 di Indonesia. Kini, Ray White telah memiliki 175 kantor cabang Ray White telah tersebar di 25 kota di Indonesia. Jaringan bisnis Ray White sangat luas hingga dunia internasional. Ray White juga hadir di Australia, Singapura, India dan Uni Emirat Arab.
Ray White telah memiliki banyak prestasi sejak pendiriannya sejak kelahirannya 23 tahun lalu. Beberapa penghargaan yang telah diraih Ray White diantaranya Top Brand Awards 2013-2019, Corporate Image Awards 2012-2019, Indonesia Franchise of The Year Category Broker Property Business 2019, Top Franchise Category Property Agent 2018, Market Leader Category Property Agent 2014-2018, Top Property Category Property Agent 2017 serta Social Media Award Category Property Agent 2015-2017. Urusan properti, Ray White ahlinya.
Ray White memberi bukti, bukan janji!
Source : Kementerian PUPR, Cekaja, Cermati, Ciputra, Simulasi Kredit, 99, Freepik.
Share
